Urteil: Kautionszahlungen

Im Dezember 2011 hat der BGH ein wichtiges Urteil zum Thema Kautionszahlung gefällt.

Zu entscheiden war die Frage, wie mit der Kaution nach einem Eigentümerwechsel im laufenden Mietverhältnis zu verfahren sei.

Grundsätzlich gilt, dass eine Kaution nur dann gezahlt werden muss, wenn eine Verpflichtung zur Kautionszahlung auch im Mietvertrag vereinbart wurde. Hat der Mieter eine Kaution gezahlt, kann er diese von dem Vermieter, der die Kaution tatsächlich erhalten hat, nach Auszug und Rückgabe der Wohnung wieder zurückverlangen. Dieses gilt selbst dann, wenn zwischenzeitlich der Vermieter gewechselt hat. Umgekehrt haftet allerdings auch der neue Vermieter für die Rückzahlung der Kaution, vollkommen unabhängig davon, ob er von dem ehemaligen Eigentümer und Verkäufer die Kaution jemals erhalten hat. Dieses gilt auch im Zwangsversteigerungsverfahren.

Hier verhielt es sich so, dass der bisherige Vermieter beim Mieter angefragt hatte, ob dieser mit der Übergabe der Kaution an den neuen Eigentümer einverstanden sei. Der Mieter war nicht einverstanden, hat daraufhin die Kaution von dem Eigentümer zurück erhalten. Der neue Eigentümer bestand nun auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution.

Dazu hat der BGH klargestellt, dass ein neuer Eigentümer im Regelfall nicht die erneute Zahlung einer Kaution verlangen kann. Ist die Kaution an einen der Voreigentümer in der Vergangenheit gezahlt worden, muss jeder neue Eigentümer dieses gegen sich gelten lassen. Hier hat der BGH allerdings eine Ausnahme gesehen, da sich alle Beteiligten nicht darüber einig waren, wie der Übergang der Kaution zu bewerkstelligen sei. Mit der Rückzahlung der Kaution an den Mieter im weiteren bestehenden Mietverhältnis habe der Vermieter nicht auf seine Kautionszahlung verzichtet.

Die Entscheidung des BGHs hat auch deswegen erhebliche Bedeutung, weil nunmehr ausgeurteilt wurde, dass ein Mieter ohne Gefährdung seiner Rechte einer Übertragung der Kaution vom alten auf den neuen Eigentümer zustimmen darf. Bislang war dieses in der Rechtsprechung so gewertet worden, dass mit der Zustimmung seitens des Mieters dieser den Voreigentümer aus der Haftung entlässt. Bei einem späteren Auszug hätte der Mieter die Kaution nur noch von dem letzten Eigentümer zurückfordern können, entgegen der gesetzlichen Regelung, die vorsieht, dass auch der ursprüngliche Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, wäre dieser Anspruch untergegangen. Die Zustimmung des Mieters wurde als Verzicht gewertet.

Dieser Auffassung ist der BGH entgegengetreten. Es ist ausdrücklich ausgeurteilt worden, dass der Mieter gefahrlos einer Übertragung der Kaution vom bisherigen auf den neuen Eigentümer zustimmen kann, ohne damit irgendwelche Rechte zu riskieren.

Umgekehrt heißt das auch, dass Geschäftspraktiken, nach welchen ungeliebte Immobilien an wirtschaftlich recht zweifelhafte Erwerber verkauft werden, von denen zu erwarten sein wird, dass diese irgendwann Insolvenz anmelden, nicht zu Lasten des Mieters gehen. Auch dann, wenn ein Neuerwerber eines Hauses oder einer Wohnung die Kaution unterschlägt, kann der Mieter sich nach wie vor an seinen ersten Vermieter halten, von diesem die Auszahlung der Kaution verlangen.

BGH VIII ZR 206/10 vom 07.12.2011

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