Renovieren vor Gericht

Der Mietvertrag entscheidet
Der Mieter muss nur dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist.
(OLG Karlsruhe 9 RE Miet 2/91)

Renovierungspflicht trotz unrenoviert überlassener Wohnung
Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.
Wirksam ist eine derartige Klausel auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung jedenfalls dann, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.
(BGH VIII ARZ 1/88)

Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(BGH VIII ARZ 9/86)

Parkett
Das Abschleifen und das Versiegeln des Parketts sind keine Renovierungsarbeiten. Von der Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Versiegelung des Parketts kann ausgegangen werden.
(LG Köln 6 S 121/91)

Teppichboden
Wird in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, auf den Mieter von Wohnraum abgewälzt, so ist dieser nicht verpflichtet, auch den infolge vertragsgemäßen Gebrauchs verschlissenen Teppichboden zu erneuern.
(OLG Hamm 30 RE Miet 3/90)

Fristen
Wirksam ist eine Verpflichtung, die folgende Renovierungsfristen vorsieht: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und die übrigen Nebenräume alle sieben Jahre
(BGH VIII ARZ 9/86).

Lackieren
Ausnahmen: Holzwerk, zum Beispiel Türen, Fenster oder Heizkörper, müssen nicht alle drei Jahre in Küche, Bad oder Toilette oder alle fünf Jahre in den Wohn- und Schlafräumen lackiert werden. Das ist abwegig. Hier kommt es immer auf die Erforderlichkeit an.
(LG Köln 1 S 63/96).

Abschlagsregelung
Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass Mieter bei Auszug vor Fristablauf Abschlagszahlungen leisten müssen: 20 Prozent der Kosten, wenn die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurückliegen; 40 Prozent, wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen usw.
(OLG Stuttgart 8 RE Miet 3/81
und BGH VIII ARZ 1/88).

Fachgerecht
Muss der Mieter laut Mietvertrag renovieren, schuldet er beim Auszug eine fachgerechte Renovierung „mittlerer Art und Güte“, nicht Renovierungsarbeiten eines Fachmannes. Während des laufenden Mietverhältnisses reicht auch weniger als „fachgerecht“ aus. Genügt dem Mieter die Qualität seiner Arbeit, kann der Vermieter nicht mehr verlangen.
(LG Düsseldorf 21 S 403/94).

Vorsicht bei Türkis, Lila, Schwarz und Rot
Schadensersatzanspruch des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung wegen der Farbgestaltung in der Wohnung: Der Anstrich auch nur einzelner Teile der Mietsache mit Farben, die weder als neutral noch als hell beschrieben werden können (Türkis, Lila, Schwarz und Rot), stellt eine positive Vertragsverletzung dar.
Der sich daraus ergebende Schadens-ersatzanspruch des Vermieters umfaßt nicht nur die Kosten für die ordnungsgemäße Renovierung, sondern auch diejenigen für den Mietausfall infolge der Renovierung.
(LG Berlin 64 S 213/94)

... und bei Klarlack ebenso
Das Gebrauchsrecht des Mieters schließt eine farbliche Umgestaltung, die das äußerliche Erscheinungsbild der Wohnung wesentlich verändert, nicht ein. Bei Vornahme von Schönheitsreparaturen ist die Grenze normalen Geschmacks nicht in untragbarer Weise zu überschreiten.
Befinden sich im Mietobjekt Holztürrahmen in Klarlack, ist der Mieter nicht berechtigt, diese in mittelgrau bzw. grau-blau glänzend zu lackieren bzw. er ist nach Auszug verpflichtet, wieder den Ursprungszustand herzustellen.
(LG Aachen 6 S 90/96)

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