Mieterkündigung:

BGH bestätigt lange Fristen - Enttäuschung bei den Mietervereinen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei Altmietenverträgen die früheren, langen Kündigungsfristen für Mieter auch dann weiter gültig sind, wenn sie lediglich in einer Formularklausel vereinbart wurden. Das hatten wir befürchtet und den Gesetzgeber schon vor eineinhalb Jahren zur Nachbesserung aufgefordert - vergeblich. Jetzt ist der Handlungsbedarf dringender denn je.

Seit der Mietrechtsreform vom 1. 9. 2001 gilt eigentlich für Mieter einheitlich die dreimonatige Kündigungsfrist. Eine Übergangsregelung stellt jedoch sicher, dass in früher geschlossenen Mietverträgen die alte Regelung (drei, sechs, neun oder zwölf Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses) bestehen bleibt, wenn die Mietparteien dies „durch Vertrag vereinbart“ haben. Aus dem Protokoll des Rechtsausschusses des Bundestages geht hervor, dass damit individuell ausgehandelte Vereinbarungen gemeint waren, nicht aber vorgedruckte Klauseln in Formularverträgen.
In der Rechtsprechung war deshalb von Anfang an umstritten, ob die zahlreichen Klauseln in fast allen Formularverträgen, in denen die alte Gesetzeslage wörtlich oder sinngemäß wiederholt oder auf den (alten) Paragraf 565 BGB verwiesen wurde, gültig bleiben. Denn eigentlich gilt: vereinbart ist immer „durch Vertrag vereinbart“ - wie denn auch sonst? Die Folge waren zahlreiche sich widersprechende Urteile auf Amts- und Landgerichtsebene.
Jetzt hat der BGH in vier Entscheidungen für Klarheit gesorgt - zum Nachteil der Mieter. Dass die alten Fristen auch bei formularmäßiger Vereinbarung weiter gelten, ergibt sich nach Ansicht des VIII. Zivilsenats nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzestextes selbst, sondern auch aus dessen Begründung. Darin ist von Vertrauensschutz die Rede, mit dem sichergestellt werden müsse, dass vor der Reform wirksam vereinbarte Fristen auch wirksam bleiben.

Nachbessern erforderlich
Hier zeigen sich die Nachteile schlampiger Formulierungen, wenn man einfach glaubt, die Gerichte würden der Interpretation des Gesetzgebers schon folgen. Die Auffassung, dass Vertragspartner, die den Gesetzeswortlaut im Mietvertrag aufnehmen, eben nur Wert darauf legen, dass ihre Kündigungsfristen dem Gesetz entsprechen, es Ihnen aber egal ist, was denn nun im Gesetz steht, ist eben doch etwas gewagt. Träfe sie zu, hätten solche Klauseln tatsächlich nur Informations- nicht aber Vereinbarungscharakter. Doch dem ist der BGH nicht gefolgt. Deshalb kann nur eine schnelle Gesetzesänderung jetzt noch helfen. Der DMB hat die Bundesregierung deswegen bereits angeschrieben.
Nach der jetzigen Rechtslage gilt also eine kurze, dreimonatige Kündigungsfrist nur
• wenn der Mietvertrag nach dem 31. 8. 2001 geschlossen wurde;
• wenn im Mietvertrag gar nichts über Kündigungsfristen steht;
• wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die „jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen“ gelten;
• oder wenn das Mietverhältnis ohnehin noch keine fünf Jahre andauert.
=> und damit nur für eine kleine Zahl der Alt-Mietverhältnisse.

Schon gekündigt - und nun?
Auch nach der jetzigen Rechtslage bleibt eine bereits ausgesprochene Mieterkündigung gültig - allerdings mit den längeren Fristen. Wer also im Vertrauen auf eine kurze Kündigungsfrist bereits eine Kündigung ausgesprochen hat, muss sich darauf einstellen, entsprechend länger Miete zu zahlen. Das trifft vor allem diejenigen, die bereits eine andere Wohnung angemietet oder gekauft haben. Hier hilft es nur, mit dem Vermieter zu verhandeln. Nur wer die Wohnung bereits geräumt und alle Schlüssel zurückgegeben hat ist vor weiteren Forderungen sicher.

Tipp1: Hat der Vermieter einer mit Drei-Monats-Frist ausgesprochenen Kündigung bisher nicht widersprochen, könnte es sein, dass er trotz der neuen Lage bereit ist, das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden. Diese Bereitschaft kann man eventuell steigern, wenn man aktiv bei der Nachmieter-Suche hilft. Einen Rechtsanspruch darauf, gegen Nachmieterstellung vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, hat ein Mieter aber nur bei Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ - zum Beispiel Familienzuwachs, berufsbedingtem Wohnortwechsel, Umzug in ein Pflegeheim.

Tipp 2: Wer in näherer Zukunft kündigen will und noch einen Mietvertrag von vor dem 1. 9. 2001 mit vereinbarten alten Fristen hat, sollte vorsichtshalber die langen Fristen einkalkulieren. Man kann aber versuchen, mit Drei-Monats-Frist zu kündigen und sich die Beendigung des Mietverhältnisses zu diesem Zeitpunkt vom Vermieter bestätigen lassen. Hat man dies nämlich schriftlich, kommt es auf die vertragliche Regelung nicht mehr an.

Tipp 3: Lassen Sie Ihre konkrete Kündigungsklausel auf jeden Fall vom Mieterverein überprüfen!

Aktenzeichen der vier Verfahren:
VIII ZR 249/02 VIII ZR 324/02
VIII ZR 339/02 VIII ZR 355/02

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