Nebenkostentricks erlaubt

Der Bundesgerichtshof hat seine Serie mietrechtlicher Grundsatzurteile 2004 fortgesetzt - diesmal mit einem Urteil zum Nachteil der Mieter.

Seit die meisten Wohnungsmärkte als entspannt gelten und viele Wohnungsgesellschaften und privaten Vermieter über Vermietungsschwierigkeiten und Leerstände klagen, beobachtet man immer wieder einen bestimmten Trick bei Neuvermietungen: Monatliche Abschläge für Nebenkosten werden viel zu niedrig angesetzt. Was scheinbar zum Nachteil der Vermieter ist - verzichten sie doch bis zur Abrechnung auf eine Menge Geld, das ihnen zusteht - sorgt in vielen Fällen erst dafür, dass die Wohnung überhaupt vermietet werden kann. Für die Mieter kommt das böse Erwachen mit der ersten Betriebskostenabrechnung. Dann werden oft Nachforderungen in vierstelliger Höhe fällig.
Solche Tricks mögen unmoralisch sein - ungesetzlich sind sie nicht, urteilte jetzt das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof. Selbst wenn die tatsächlichen Betriebskosten um 100 % über den vereinbarten Vorauszahlungen lägen, sei eine Pflichtverletzung des Vermieters nicht gegeben. Im zu Grunde liegenden Fall hatten Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Vorauszahlung von 200 DM für die Betriebskosten einer 100 qm großen Wohnung vereinbart. Realistisch wären 450 DM gewesen. Der Mieter hatte deshalb bei der Abrechnung Nachzahlungen von über 3000 DM zu leisten.
Der BGH konnte darin dennoch keine Pflichtverletzung des Vermieters sehen. Denn nach dem Gesetz ist es möglich, überhaupt keine monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu vereinbaren - was zur Folge hätte, dass der Mieter die gesamten Betriebskosten für ein ganzes Jahr auf einen Schlag (allerdings erst im Nachhinein) zahlen müsste. Daher, so der BGH, kann es nicht unzulässig sein, wenn monatliche Abschläge zu niedrig angesetzt werden. (BGH VIII ZR 195/03)

TIPP: Das Urteil bedeutet keinen Freibrief für unseriöse Vermieter. Bewusste Lüge oder Täuschung, um die Wohnung vermietbar zu machen, bleibt unzulässig. Wenn Ihnen bei der Anmietung einer neuen Wohnung die Nebenkosten verdächtig niedrig erscheinen (unter 2 Euro pro qm), lassen Sie sich vor Vertragsabschluss vom Vermieter ausdrücklich (schriftlich oder vor Zeugen) bescheinigen, dass die Höhe angemessen ist (dass zum Beispiel der Vormieter damit ausgekommen ist). Dann können Sie später Ersatzansprüche geltend machen.

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