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1. Januar 2004 (Vonovia)

Der große Exodus

Viterra verkauft zum Jahreswechsel 30.000 Wohnungen im Revier - Seit Jahren schickt der Düsseldorfer E.on-Konzern seine letzte Tochter, die Essener Viterra-AG, auf den Heiratsmarkt, doch sie findet keinen Bräutigam. Es ist schon fast egal, wer sie nimmt, ein Deutscher (RAG), ein Japaner (Nomura), amerikanische Fonds oder auch die Börse - nur unter die Haube soll sie endlich, damit sich der einst stolze Vater endlich aufs Energie- und Wassergeschäft konzentrieren kann. Doch die Tochter ist einfach zu dick, keiner will sie haben. Deshalb muss sie jetzt abspecken - natürlich an den richtigen Stellen.

Die richtigen Stellen, das ist das Ruhrgebiet. Denn hier sitzt bei Viterra der meiste Speck. Noch vor einigen Jahren besaß die Immobilien-Riesin hier rund 90 Prozent ihres beachtlichen Bestandes von fast 170.000 Wohnungen. Das ist ein Problem, weil auf dem Wohnungsmarkt an der Ruhr wegen der Schrumpfung der Region kaum Geld zu verdienen ist.
Seither hat ein gezieltes Fitness-Training zwar für den Aufbau einiger Muskeln in Berlin und dem Rhein-Main-Gebiet gesorgt. Aber den größten Erfolg brachte eine echte Crash-Diät zum Jahreswechsel. Die Pfunde schmolzen dahin, wie man es in den Werbeanzeigen für Schlankheits-Kapseln immer lesen kann: 30.000 Wohnungen in nur sechs Wochen!
Die erfolgreichste Fitness-Trainerin heißt MIRA-Grundstücksgesellschaft, und hat 27.000 Wohnungen übernommen. Sie ist so neu im Geschäft, dass sie nicht mal eine Homepage hat. Sie kommt allerdings aus gutem Hause: Ihre Mutter ist die KG Allgemeine Leasing, eine Tochter von Dresdner Bank, Bayerischer Landesbank und Hamburger Sparkasse. Deren Geschäft ist eigentlich Leasing und Finanzierung - im Immobilengeschäft sind die Grünwälder neu. Immerhin war der Einstieg groß: 550 Mio. Euro soll der Deal gekostet haben.
Besonders glücklich ist Viterra darüber, ausgerechnet in Problemzonen abgenommen zu haben: Bei den Verkäufen handele es sich um Gebäude, die „weder zur Wohnungsprivatisierung noch zum hausweisen Vertrieb geeignet sind“, strahlte die Heiratswillige in einer Pressemitteilung.

Mysteriöses Geschäft
Doch genau dieser Umstand gibt zu Spekulationen Anlass. Denn Viterra will von der neuen Eigentümerin mit „der Bewirtschaftung und dem Vertrieb der veräußerten Wohnungen beauftragt“ worden sein. Glaubt die MIRA also, dass die Wohnungen doch einzeln zu verkaufen sind? Und das soll dann ausgerechnet die Firma erledigen, die die Butzen für unverkäuflich hält?
Doch das ist nicht das einzige Fragezeichen bei diesem Geschäft. Was will die KGAL überhaupt auf einem Markt, aus dem sich das Wohnungsunternehmen mit der meisten Erfahrung in Deutschland gerade zurückzieht? Das Ruhrgebiet schrumpft, und die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wird auf absehbare Zeit nicht steigen. Noch dazu handelt es sich bei dem Riesenpaket um „problematische Bestände“, was man im Branchenjargon natürlich höflicher ausdrückt. Ungünstige Lagen, falsche Größen oder Zuschnitte, Reparaturstau oder unvollständige Modernisierungen und auch mal einseitige Mieterstrukturen lassen die Wohnungen wenig „marktfähig“ erscheinen.
Und so wird bereits gemunkelt, der KGAL gehe es eher um Verluste, die man bekanntlich fürs Finanzamt ganz gut gebrauchen kann, wenn man anderswo zu viele Gewinne gemacht hat. Doch dazu passt nicht der letzte Satz in Viterras Pressemitteilung: „Der Wohnungsbestand wird ... weiterhin bei Viterra bilanziert.“
So schießen die Spekulationen ins Kraut, von Viterra bald offiziell dementiert, bald heimlich eingestanden: Leasing sei im Spiel, und das passt ja auch ganz gut zum Geschäftsfeld der KGAL. Auch ohne das berüchtigte „Cross-Border“ könnten durch Verkaufen und Zurückleasen beide Partner ein Scherflein verdienen: Viterra bekommt schnell liquide Mittel in dreistelliger Millionenhöhe, die KGAL hat eine sichere Geldanlage. So gesehen wären die Mieter einmal mehr Spielball in einem Spiel, in dem es weder um sie selbst noch um ihre Wohnungen, deren Erhalt oder Verbesserung geht, sondern nur um Eines: das schnelle Geld.

Hände in die Taschen!

Indessen macht sich unter den MieterInnen erste Unruhe breit. „Zieht aus, wo ihr noch könnt“, heißt es in einem anonymen Schreiben an die WAZ, das dem Mieterverein Bochum vorliegt. „Sonst stehen eines Tages eure Möbel zwangsgeräumt auf der Straße.“
Doch solche Panik-Reaktionen wären das Verkehrteste, was MieterInnen jetzt tun können. Zwar gibt es zahlreiche Beispiele dafür, dass ein erster Verkauf nicht der letzte sein muss, und dass irgendwann in der ganzen „Verwertungskette“ vielleicht tatsächlich mal ein Käufer dasteht, der Eigenbedarf geltend macht. Aber bis dahin fließt noch viel Gülle die Emscher hinunter. Denn grundsätzlich gilt:
Kauf bricht nicht Miete!
Alle Mietverträge bleiben gültig!
Alle neuen Eigentümer sind an alle Rechte und Pflichten der alten uneingeschränkt gebunden. Und sollten die Wohnungen doch noch in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gilt auch für die Zukunft weiterhin eine lange Kündigungssperrfrist. Man kann also ganz gelassen abwarten, wie sich die Dinge entwickeln.

Hier verkauft Viterra:
Bochum 2911
Dortmund 7730
Essen 1415
Gelsenkirchen 4802
Gladbeck 2128
Hattingen 724
Herne 2152
Witten 849


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