Mieterrechtsreform: Viel Schatten, wenig Licht

Seit sich die Berliner Regierung im Koalitionsvertrag auf eine Verschärfung des Mietrechts geeinigt hat, hat man nicht mehr viel gehört von dem Projekt. Und seit die Vermieterpartei FDP die Fünf-Prozent-Hürde von unten betrachtet und Alle nur noch vom Atomausstieg reden, konnte man meinen, das Ganze sei sang und klanglos im Nirvana verschwunden. Doch am 11. Mai war er plötzlich da, der Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium. Neben dem, was man befürchten musste, stehen ein paar echte Überraschungen darin.

Die wichtigsten Anliegen einer erneuten Mietrechtsreform formuliert der Koalitionsvertrag aus dem Jahre 2009: Erleichterung energetischer Modernisierung und Bekämpfung des Mietnomadentums. Obwohl zwischenzeitlich eine Studie im Auftrag von Wohnungsbauminister Ramsauer erbracht hatte, dass das Problem Mietnomaden zahlenmäßig kaum ins Gewicht fällt (wir berichteten), enthält der Gesetzentwurf aus dem Hause Leuthäuser-Schnarrenberger hier gleich vier Verschärfungen für Mieter:
• Ein neuer Kündigungsgrund "Kautionsrückstand" soll geschaffen werden. Das macht noch mehr Druck auf Mieter im Hartz-IV-Bezug, denn für die gibt es Kautionen nur als Darlehen, zu dessen Tilgung eine zehnprozentige Kürzung der Leistungen in Kauf genommen werden muss.
• Die sogenannte "Berliner Räumung", bei der der Vermieter nur den Zugang zur Wohnung erhält und - billiger - selbst räumt, wird ermöglicht.
• Räumungen gegen Untermieter oder Lebensgefährten, gegen die der Vermieter keinen Räumungstitel hat, sollen durch einstweilige Anordnungen möglich werden.
• Eine solche einstweilige Anordnung soll den Mieter auch aus der Wohnung zwingen, wenn er eine im Prozess erlassene Hinterlegungsanordnung nicht befolgt. Mit einer solchen Anordnung kann der Mieter künftig gezwungen werden, die angeblich oder tatsächlich rückständige Miete schon zu Beginn des Prozesses bei Gericht zu hinterlegen, damit das Geld auch da ist, wenn er verurteilt werden sollte.

Mieter zahlen für’s Klima
Wenn die notwendigen Klimaschutzziele erreicht werden sollen, müssen abermillionen Häuser energetisch saniert werden. Die schwarzgelbe Koalition begreift das geltende Mietrecht hier als ein Hindernis für angeblich investitionswillige Vermieter. Daher sollen Mieterrechte - immer dann, wenn es um eine energetische Modernisierung geht - eingeschränkt werden:
• Die formalen Anforderungen an die Ankündigung einer solchen Modernisierung werden gesenkt. Ungefähre Angaben sollen reichen.
• Mieter dürfen während der Arbeiten für die Dauer von drei Monaten trotz aller Belastungen durch Lärm, Dreck und eingeschränkte Nutzung bis hin zum Ausfall von Wasserversorgung und Heizung nicht die Miete mindern. Außerdem stehen ihnen keine Entschädigungen oder Ersatzansprüche für Aufwendungen zu.
• Die Duldungspflicht des Mieters wird unbeschränkt ausgeweitet: Künftig kann ein Mieter, für den eine energetische Modernisierung zu unzumutbaren Mietsteigerungen führen würde, nur der späteren Mieterhöhung widersprechen. Wann eine Mieterhöhung dann tatsächlich unzumutbar ist, bleibt unklar. Ein Mieter muss erst die Modernisierung erdulden, um sich dann gerichtlich über die Unzumutbarkeit der Mieterhöhung zu streiten. Verliert er den Prozess, muss er nachzahlen oder wird bereits vorher wegen Nichtzahlung der Mieterhöhung gekündigt.

Ansonsten bleibt es dabei, dass der Mieter die Kosten der Modernisierung alleine trägt: 11 % der Kosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden. Nach knapp zehn Jahren hat der Vermieter seine Ausgaben wieder drin.

Kleine Verbesserungen
Auch das Wärme-Contracting wird neu geregelt. Dabei überlässt der Vermieter die Beheizung des Hauses einem Dritten. Mieter bekommen eine Abrechnung, die der bei der Fernwärme ähnelt. Sie erfahren nicht mehr, wie viel Brennstoff zu welchem Preis gekauft wurde. Außerdem darf der Contractor – anders als der Vermieter, wenn er für die Beheizung sorgt – Gewinn machen, den der Mieter bezahlen muss. In der Vergangenheit führte der Umstieg auf Wärme-Contracting stets zu heftigen Kostensteigerungen für den Mieter.

Künftig soll der Mieter die Umstellung auf Wärme-Contracting dulden müssen. Im Gegenzug muss bei der Umstellung eine Effizienzsteigerung der Heizanlage stattfinden und das Ganze kostenneutral für den Mieter sein.

Mehr Mieterschutz soll es bei Eigenbedarfskündigungen geben: Das sogenannte "Münchener Modell", bei dem eine Gesellschaft als Vermieter Eigenbedarf für die einzelnen Gesellschafter anmeldet – was die Kündigungssperrfrist aushebelt – wird verboten.

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