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24. Februar 2013 (LEG NRW)

LEG-Börsengang: Ex-Landeswohnungen als Spekulationsobjekte

Es ist noch nicht einmal fünf Jahre her, da hat die frühere schwarzgelbe Landesregierung von NRW die LEG mit ihren über 90.000 Wohnungen verscherbelt. Ein Konsortium aus dem Fond "Whitehall" der US Großbank Goldman Sachs und dem Finanzinvestor Perry Capital erhielten damals für 3,4 Mrd. € den Zuschlag. Nun sind diese Heuschrecken schon wieder auf Abreise. Ihre Strategie: Der Börsengang.

Es war der erste Börsengang des Jahres 2013 in Deutschland und der bisher größte eines Wohnungsunternehmens in NRW. Und geklappt hat er auch noch: Der Verkauf von 30,5 Mio. Aktien zu je 44 € spülte 1,3 Mrd. € in die Kassen der heutigen LEG-Eigentümer. 57,5 % ihrer Anteile haben sie dafür bei dem Börsengang abgegeben.

Bemüht man den Taschenrechner, sieht das erstmal nicht nach einem guten Geschäft aus. Doch tatsächlich haben Whitehall und Perry beim Kauf nur 800 Mio. gezahlt und zusätzlich die Schulden der LEG in Höhe von 2,6 Mrd. € übernommen. Nur: Die lasten natürlich immer noch auf dem Unternehmen, sind sogar mehr geworden. Bezahlt werden sie irgendwann von den Mietern, über die Miete. Faktisch haben die Käufer vor fünf Jahren 0,8 Mrd. für 100 % gezahlt und jetzt schon 1,3 Mrd. für 57,5 % zurückbekommen. „Ein super Geschäft, selbst wenn man die zwischenzeitlich eingestrichenen Dividenden und die Transaktionsgebühren nicht mitrechnet“, findet Dr. Tobias Scholz von Mieterforum Ruhr.

Möglich wurde so ein Erfolg – wie immer – in dem man die Aktie für den Börsengang „sexy“ machte. Schritt 1: Ausgaben reduzieren: Die LEG fuhr ihre Investitionen von 20,71 € pro qm und Jahr (2007) auf 14,30 € pro qm und Jahr (2010) zurück. Die Sozialcharta, die beim Verkauf abgeschlossen wurde und auf die Jürgen Rüttgers so stolz war, schreibt nur 12,50 € vor, weshalb die LEG selbst sich stets auf die Schulter klopft wegen dieses Mini-Betrags.

Schritt 2: Einnahmen erhöhen: Neben kontinuierlichen normalen Mieterhöhungen versuchte sich die LEG in zwei Wellen – davon die letzte erst vor wenigen Monaten – in „freiwilligen“ Mieterhöhungen, und führte ihre Mieter mächtig auf den Leim.

2010 verschickte man 10.000e Mieterhöhungen, die sich auf § 557 BGB beriefen (freiwillige Mieterhöhungen, denen der Mieter nicht zustimmen muss). Die formulierte man aber so, dass sie „normalen“ Mietanpassungen an die ortsüblich Vergleichsmiete nach § 558 BGB (denen der Mieter zustimmen muss, wenn alles richtig gemacht wurde) zum Verwechseln ähnlich sahen. Das endete in einem Fiasko: Nach Protesten aller Mieterorganisationen und Intervention der Landesregierung musste die LEG alles zurücknehmen und hatte anschließend noch lange Schwierigkeiten mit Mietern, die eine ganz korrekte Mieterhöhung bekommen hatten, aber in der Zeitung gelesen hatten, Mieterhöhungen der LEG brauche man nicht zu bezahlen. Das Hornberger Schießen war im Vergleich dazu ein Erfolgsrezept.

Im letzten Jahr versuchte es die LEG dann erneut mit dem Angebot einer "Mietpreisgarantie". Wer zum Beispiel einer einmaligen Mieterhöhung um 20 € zustimmte, sollte eine Mietpreisgarantie für 2 Jahre bekommen. Die Schreiben waren so formuliert, als könnten die Mieter dabei sparen. Natürlich bekamen auch diesmal wieder nur solche Mieter diese „Angebote“ bei denen die erlaubte Miete nach § 558 BGB längst erreicht oder gar überschritten war.

Dennoch reichte die Verbesserung der Einnahmen- /Ausgaben-Situation offensichtlich für einen erfolgreichen Börsengang. Solide ist das System allerdings nicht. Denn wenn die Bausubstanz nicht gepflegt wird, sinken mittelfristig auch die Mieteinnahmen – durch Mietminderung und Leerstand. Das wird nach dem Börsengang sicher nicht besser, denn börsennotierte Unternehmen sind in der Regel noch stärker renditeorientiert als andere. Und schon jetzt gibt es LEG-Siedlungen, in denen es alles andere als gut aussieht. In eine davon haben wir hineingeschaut.

Reparaturen und Instandhaltung
"Früher hatten wir hier einen Hausmeister, der selbstständig über Reparaturen entscheiden konnte", erzählt Ulrich Braun aus dem Dortmunder Meyland-Viertel, mit 1.410 Wohnungen eine LEG Großsiedlung. „Konkret hat er einen Auftrag erteilt, die Mieter konnten dann mit einem Handwerker einen passenden Termin vereinbart. Die Handwerker waren dabei ausnahmslose bekannte Unternehmen aus der Region.“

Den Hausmeister gibt es immer noch – nur: entscheiden darf der nichts mehr. Seit dem Verkauf wurden die Instandhaltungsausgaben massiv gesenkt, das merkt man auch hier. Auf Reparaturen wartet man jetzt lange, wenn sie denn überhaupt ausgeführt werden. Der Hausmeister muss häufig wochen- oder monatelang auf das OK verschiedenen Führungsebenen des Unternehmens warten.

So musste auch Ulrich Braun Monate warten, bis die gerissenen Scheiben der Eingangstür erneuert wurden. Ungleich schärfer traf es Nachbarn. Diese mussten wegen einer defekten Eingangstür vier Wochen lang ihr Wohnhaus über den Keller betreten. Die Arbeiten werden zunehmend nicht fachgerecht ausgeführt. Ursache könnte dabei unter anderem sein, dass weniger lokaler Handwerker Aufträge erhalten und stattdessen Billiganbieter beauftragt wurden.

Sanierung und Modernisierung
Nach jahrelangen Forderungen begannen 2008 endlich Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im Meyland Viertel. Zuvor war versprochen worden, die Einnahmen aus dem Verkauf von LEG Wohnungen in Dortmund Lanstrop in das Meyland Viertel zu investieren. Ab Mai 2008 begannen die Arbeiten an 120 Wohnungen. Zugesagt war Wärmedämmung, der Einbau von doppelt verglasten Fenstern, der ebenerdige Zugang zu den Häusern, neue Bäder, neue Hauseingänge sowie ein neuer Anstrich.

Im gleichen Jahr verkaufte die Landesregierung die LEG Wohnungen an Goldman Sachs. Die neuen Eigentümer stoppten damals alle Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Bestand des Unternehmens. Lediglich bereits laufende Arbeiten wurden fortgeführt. So geschah es auch im Meyland-Viertel. Die neue Geschäftspolitik bekamen insbesondere die Bewohner dreier Hochhäuser im Viertel zu spüren. Ihre Wohnungen blieben eineinhalb Jahre eingerüstet. Erst im Frühjahr 2009 wurde die Fortführung der Arbeiten beschlossen. Allerdings stellte sich bald heraus, dass nur noch neue Fenster eingebaut und die Häuser gestrichen wurden.

In den Folgejahren liefen die Sanierungsarbeiten wieder an. Jedoch mit geringer Schlagzahl und in geringerem Umfang. So wurde unter anderem auf eine Wärmedämmung der Fassaden verzichtet. Bei vielen Häusern ist jedoch der Sanierungsbedarf unübersehbar. In der Folge nehmen auch Schimmelprobleme von Jahr zu Jahr zu. Insgesamt sind erst an rund einem Drittel der Häuser Arbeiten durchgeführt worden.
Mieterhöhungen

Doch damit nicht genug. „Konflikte um die Miete sind mittlerweile ein ständiges Thema bei uns“, erzählt Ulrich Braun. „In vielen Wohnungen stieg die Miete an den oberen Rand dessen, was der Mietspiegel erlaubt, in mehreren Fällen auch darüber.“

Mehr Leistung gibt es dafür nicht. Die Außenanlagen werden immer weniger gepflegt. Ein heruntergekommener Spielplatz wurde einfach komplett demontiert statt ihn zu erneuern.

Und schrappiger sei die LEG auch geworden, meint Ulrich Braun: Früher gab es jahrelang die Praxis, dass die inzwischen häufig älteren Mieter ihr Bad gegen einen akzeptable Mieterhöhung von 20 Euro im Monat barrierefrei ausbauen lassen konnten. In einem aktuellen Fall bekam ein Ehepaar bereits Mitte Februar die Antwort, für das gesamte Jahr 2013 sei der Modernisierungsetat für das Viertel schon aufgebraucht.

Siedlungen wie das Meyland-Viertel gibt es mehrere im LEG-Bestand. Mieterforum Ruhr fürchtet, dass nach dem Börsengang weiterhin einen hohen Druck auf die Mieter geben wird und die Spielräume für Investitionen in vernachlässigte Siedlungen auch zukünftig gering sein werden.

So musste auch Ulrich Braun Monate warten, bis die gerissenen Scheiben der Eingangstür erneuert wurden. Ungleich schärfer traf es Nachbarn. Diese mussten wegen einer defekten Eingangstür vier Wochen lang ihr Wohnhaus über den Keller betreten. Die Arbeiten werden zunehmend nicht fachgerecht ausgeführt. Ursache könnte dabei unter anderem sein, dass weniger lokaler Handwerker Aufträge erhalten und stattdessen Billiganbieter beauftragt wurden.

Sanierung und Modernisierung
Nach jahrelangen Forderungen begannen 2008 endlich Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im Meyland Viertel. Zuvor war versprochen worden, die Einnahmen aus dem Verkauf von LEG Wohnungen in Dortmund Lanstrop in das Meyland Viertel zu investieren. Ab Mai 2008 begannen die Arbeiten an 120 Wohnungen. Zugesagt war Wärmedämmung, der Einbau von doppelt verglasten Fenstern, der ebenerdige Zugang zu den Häusern, neue Bäder, neue Hauseingänge sowie ein neuer Anstrich.

Im gleichen Jahr verkaufte die Landesregierung die LEG Wohnungen an Goldman Sachs. Die neuen Eigentümer stoppten damals alle Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Bestand des Unternehmens. Lediglich bereits laufende Arbeiten wurden fortgeführt. So geschah es auch im Meyland-Viertel. Die neue Geschäftspolitik bekamen insbesondere die Bewohner dreier Hochhäuser im Viertel zu spüren. Ihre Wohnungen blieben eineinhalb Jahre eingerüstet. Erst im Frühjahr 2009 wurde die Fortführung der Arbeiten beschlossen. Allerdings stellte sich bald heraus, dass nur noch neue Fenster eingebaut und die Häuser gestrichen wurden.

In den Folgejahren liefen die Sanierungsarbeiten wieder an. Jedoch mit geringerer Schlagzahl und in geringerem Umfang. So wurde unter anderem auf eine Wärmedämmung der Fassaden verzichtet. Bei vielen Häusern ist jedoch der Sanierungsbedarf unübersehbar. In der Folge nehmen auch Schimmelprobleme von Jahr zu Jahr zu. Insgesamt sind erst an rund einem Drittel der Häuser Arbeiten durchgeführt worden.

Mieterhöhungen
Doch damit nicht genug. "Konflikte um die Miete sind mittlerweile ein ständiges Thema bei uns", erzählt Ulrich Braun. "In vielen Wohnungen stieg die Miete an den oberen Rand dessen, was der Mietspiegel erlaubt, in mehreren Fällen auch darüber."

Mehr Leistung gibt es dafür nicht. Die Außenanlagen werden immer weniger gepflegt. Ein heruntergekommener Spielplatz wurde einfach komplett demontiert statt ihn zu erneuern.

Und schrappiger sei die LEG auch geworden, meint Ulrich Braun: Früher gab es jahrelang die Praxis, dass die inzwischen häufig älteren Mieter ihr Bad gegen einen akzeptable Mieterhöhung von 20 Euro im Monat barrierefrei ausbauen lassen konnten. In einem aktuellen Fall bekam ein Ehepaar bereits Mitte Februar die Antwort, für das gesamte Jahr 2013 sei der Modernisierungsetat für das Viertel schon aufgebraucht.

Siedlungen wie das Meyland-Viertel gibt es mehrere im LEG-Bestand. Mieterforum Ruhr fürchtet, dass es nach dem Börsengang mehr werden.


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