Wohnungsmarktbericht 2012

Eigentlich kann man nicht gerade behaupten, dass Menschen im Allgemeinen und Politiker im Besonderen aus den Fehlern der Vergangenheit lernen. Und deshalb freut man sich besonders, wenn es doch einmal geschieht. Nach Fehlern in den 80er Jahren steht der Wohnungsmarkt heute unter verschärfter Beobachtung.

Als Ende der 80er Jahre die letzte richtige große und allgemeine Wohnungsnot scheinbar wie aus dem Nichts über Deutschland hereinbrach, da traf sie die Politik total unvorbereitet. Völlig überraschen hatte die Volkszählung von 1987, deren Ergebnisse 1990 vorlagen, offenbart, dass es in Deutschland 1 Mio. Wohnungen weniger gab als angenommen. Und eine ähnlich große Zahl Spätaussiedler, die die plötzlich offenen Grenzen nutzten, um "rüberzumachen" in den Westen, traf auf einen Wohnungsmarkt, der keinerlei Reserven hatte. In Turnhallen, leeren Schwimmbecken und sogar Zelten mussten damals Menschen leben. Mieten explodierten, die Zahlen der Eigenbedarfskündigungen schossen in die Höhe – es dauerte zehn Jahre und etliche Wohnungsbau-Sonderprogramme, bis wieder Normalität eintrat.

"Das soll uns nicht noch mal passieren", war das einhellige Echo von Politik und Verwaltung auf allen Ebenen. Und deshalb steht der Wohnungsmarkt heute unter verschärfter Beobachtung. Kaum ein Bundesland und kaum eine Kommune, die nicht regelmäßig Berichte herausgibt. Der jüngste heißt "Wohnungsmarktbericht NRW 2012" und wurde von der NRW-Bank herausgegeben, die für die Wohnraumförderung an Rhein und Ruhr zuständig ist.

64 Seiten Zahlen und Fakten über ein Bundesland, das längst nicht mehr einen, sondern etliche ganz verschiedene Wohnungsmärkte hat, sind sicher nur etwas für Fachleute. Deshalb haben wir für Sie ein paar Informationen herausgepickt, die besonders typisch oder überraschend sind.

• In NRW gab es Ende 2011 17,8 Mio. Einwohner. Das waren nur 3.200 weniger als im Jahr davor, weil der Sterbeüberschuss von fast 46.000 Menschen durch ein positives Wanderungssaldo von gut 42.000 Personen nahezu kompensiert wurde.

• Die Bevölkerungsentwicklung ist allerdings sehr ungleich verteilt: Während die Rheinschiene (Düsseldorf, Köln, Bonn), der grenznahe bereich am Niederrhein, Teile des Münsterlandes und des westlichen Ostwestfalens wachsen, schrumpft die Bevölkerung im ganzen restlichen Bundesland, vor allem im Ruhrgebiet und in den ländlichen Regionen (siehe Abb. 1).

• Für die 17,8 Mio. Einwohner standen 8,6 Mio. Wohnungen zur Verfügung, was eine durschschnittliche Haushaltsgröße von 2,07 bedeutet. 3,7 Mio. Wohnungen lagen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 4,8 Mio. in Mehrfamilienhäusern.

• Die Nordrhein-Westfalen werden immer einsamer: 39 % der Haushalte sind 1-Personen-Haushalte, 35 % 2-Personen-Haushalte, nur in 26 % der Haushalte leben mehr als 2 Menschen.

• Der Wohnungsbestand ist überwiegend "in die Jahre gekommen": 24 % sind Vorkriegsbauten, 35 % stammen aus der Zeit des Wiederaufbaus und weitere 25 % aus den 70er und 80er Jahren. Nur 17 % ist jünger als 25 Jahre.

• Nur 188.000 Haushalte in NRW bezogen Wohngeld. Das sind 2,2 %.

• 39 % der Haushalte in NRW leben im Eigentum, 61 % sind Mieter. Im Ruhrgebiet sind die Eigentümerquoten wesentlich niedriger, in Bochum z. B. 26 %. NRW im Allgemeinen und das Ruhrgebiet im Besonderen sind „Mieterland“.

• Das durchschnittliche verfügbare Einkommen lag bei 19.682 € im Jahr. Das sind 2 % mehr als im gesamten Deutschland. Die Arbeitslosenquote lag bei 8,1 %. Es gab 823.000 Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz-IV-Haushalte), das sind 9,5 % aller Haushalte.

• Es wird nicht gerade viel gebaut in NRW. Im Durchschnitt der Jahre 2009 bis 2011 waren es gerade mal 3,9 Neubauwohnungen pro 1000 Bestandswohnungen. In den Ballungszentren, wo der Bedarf an Neubauten besonders hoch ist, liegt die Zahl sogar niedriger (z. B. Düsseldorf 2,9). Ursache sind wohl die hohen Bodenpreise.

• Nur 30 % der Neubauwohnungen lagen in Mehrfamilienhäusern, 70 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Nur 20 % der fertig gestellten Wohnungen waren Sozialwohnungen.

• Analog zu den Bevölkerungszahlen entwickeln sich auch die Mieten sehr unterschiedlich (siehe Abb. 2): Während in Münster und der Rheinschiene bereits über 7,50 € pro qm im Schnitt gezahlt werden, sind es im Ruhrgebiet gut 2 € weniger.

• Während in Aachen, Düsseldorf, Mühlheim und Münster die Mieten bei einer Neuvermietung um mehr als 15 Ct pro qm stiegen, waren es in Bochum, Dortmund und Hagen maximal 5 Ct, während in Essen, Gelsenkirchen, Recklinghausen und im Ennepe-Ruhr-Kreis die Neuvermietungsmieten sogar um bis zu 5 Ct pro qm sanken.

• Düsseldorf ist die absolute Ausnahme-Stadt in NRW: Neue Eigenheime im Schnitt über 400.000 €, gebrauchte bei fast 350.000, neue Eigentumswohnungen über 3.000 € pro qm, gebrauchte bei 1.800 und Angebotsmieten von mehr als 11 € pro qm in Neubauten bescheren der Landeshauptstadt überall einen Spitzenplatz. Nur bei den allgemeinen Angebotsmieten hat Köln knapp die Nase vorn.

• In den schrumpfenden Regionen von NRW (z. B. Ruhrgebiet) sind die Mieten von Sozialwohnungen kaum niedriger als im freifinanzierten Wohnungsbau. In den Wachstumsregionen (Rheinschiene) ist das ganz anders. Hier erfüllt der Soziale Wohnungsbau noch seine eigentliche Funktion, preiswert(er)en Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

• 39 % der Haushalte in NRW leben im Eigentum, 61 % sind Mieter. Im Ruhrgebiet sind die Eigentümerquoten wesentlich niedriger, in Bochum z. B. 26 %.

• Das durchschnittliche verfügbare Einkommen lag bei 19.682 € im Jahr. Das sind 2 % mehr als im gesamten Deutschland. Die Arbeitslosenquote lag bei 8,1 %. Es gab 823.000 Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz-IV-Haushalte), das sind 9,5 % aller Haushalte.

• Es wird nicht gerade viel gebaut in NRW. Im Durchschnitt der Jahre 2009 bis 2011 waren es gerade mal 3,9 Wohnungen pro 1000 Bestandswohnungen. In den Ballungszentren, wo der Bedarf an Neubauten besonders hoch ist, liegt die Zahl sogar niedriger (z. B. Düsseldorf 2,9).

• Nur 30 % der Neubauwohnungen lagen in Mehrfamilienhäusern, 70 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Nur 20 % der fertig gestellten Wohnungen waren Sozialwohnungen.

• Analog zu den Bevölkerungszahlen entwickeln sich auch die Mieten sehr unterschiedlich (siehe Abb. 2): Während in Münster und der Rheinschiene bereits über 7,50 € pro qm im Schnitt gezahlt werden, sind es im Ruhrgebiet gut 2 € weniger.

• Während in Aachen, Düsseldorf, Mülheim und Münster die Mieten bei einer Neuvermietung um mehr als 15 Ct pro qm stiegen, waren es in Bochum, Dortmund und Hagen maximal 5 Ct, während in Essen, Gelsenkirchen, Recklinghausen und im Ennepe-Ruhr-Kreis die Neuvermietungsmieten sogar um bis zu 5 Ct pro qm sanken.

• Düsseldorf ist die absolute Ausnahme-Stadt in NRW: Neue Eigenheime im Schnitt über 400.000 €, gebrauchte bei fast 350.000, neue Eigentumswohnungen über 3.000 € pro qm, gebrauchte bei 1.800 und Angebotsmieten von mehr als 11 € pro qm in Neubauten bescheren der Landeshauptstadt überall einen Spitzenplatz. Nur bei den allgemeinen Angebotsmieten hat Köln knapp die Nase vorn.

• In den schrumpfenden Regionen von NRW (z. B. Ruhrgebiet) sind die Mieten von Sozialwohnungen kaum niedriger als im freifinanzierten Wohnungsbau. In den Wachstumsregionen (Rheinschiene) ist das ganz anders. Hier erfüllt der Soziale Wohnungsbau noch seine eigentliche Funktion, preiswert(er)en Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

• Wie verschieden in den einzelnen Regionen die Preise sind, zu denen Wohnungen angeboten werden, und welchen Teil des Einkommens Geringverdiener für die Miete aufbringen müssen, zeigen die Grafiken auf dieser Seite.

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