Weingartenstraße Dortmund: Langsamer Wandel

Nirgendwo in Dortmund prallen die sozialen Unterschiede stärker aufeinander als am Nordufer des Phoenixsees. Zwischen den hochwertigen Architektenhäusern im Neubaugebiet am Ufer des Sees und einigen augenscheinlich abrissreifen Häusern in der Weingartenstraße liegen nur wenige Schritte. Doch der befürchtete, harte und schnelle Verdrängungsprozess blieb bisher aus.

Der Bereich Weingartenstraße / Am Remberg galt jahrzehntelang als das Schmuddelkind im Dortmunder Stadtgebiet. Die beiden eng bebauten Straßen mit ihren überwiegend mehrgeschossigen Mietshäusern aus der Gründerzeit grenzten direkt an das Hoesch-Werksgelände. Eine Gichtgasleitung führte über die Fahrbahn, hinter den Häusern transportierte die Eliasbahn donnernd flüssiges Roheisen zwischen den Standorten Phoenix Ost und Phoenix West. Die Staubbelastung war gewaltig, vielfach oberhalb der Grenzwerte, und immer wieder gab es Störfälle, bei denen Schadstoffe freigesetzt wurden. Ob Wäsche, Hausfassaden, Menschen – alles war grauer als in der übrigen Stadt. Die Leerstände lagen nicht selten bei 25% – wer dort wohnte, tat dies der billigen Miete wegen oder weil er dort schon immer lebte.

Angst
Nach der Stilllegung und Demontage des Stahlwerks hatten die Anwohner erstmals seit Jahrzehnten wieder einen freien Blick auf die Hörder Burg. Auch die Luft wurde spürbar besser. Dann wurde der Phoenixsee geflutet, und die Befürchtung vor Luxussanierungen, Entmietungen und Verdrängung ging um.

Mit dieser Angst und der tatsächlichen Entwicklung im Gebiet nördlich des Sees hat sich Dipl.-Ing. Achim Welzel auf Initiative des Mietervereins Dortmunds beschäftigt. In einer Arbeit hat er die Auswirkungen des städtebaulichen Wandels in Hörde auf die Mietpreise und die Mietstruktur genau unter die Lupe genommen. „Ein endgültiges Fazit zu ziehen, ist zurzeit noch nicht möglich“, stellt er direkt am Anfang eines Vor-Ort-Termins klar. „Veränderungen sind zu erkennen, allerdings nicht flächendeckend im gesamten Beobachtungsgebiet. Insbesondere in der Weingartenstraße gibt es zahlreiche Leerstände und einen offensichtlichen Sanierungsstau. Trotzdem erkannte das Amt für Statistik im Jahr 2012 in diesem statistischen Unterbezirk nur eine Leerstandsquote von 1,41%. Vermutlich, weil augenscheinlich baufällige Häuser ebensowenig in die Statistik einflossen, wie solche, die durch Modernisierungen und Umbaumaßnahmen zum Zeitpunkt der Datenerhebung nicht bewohnbar waren.“ Ein paar Meter weiter steht so eine Ruine: Vier Geschosse, zerstörte Fenster, Stahlträger stützen die Seitenwand, in der quadratmetergroße Löcher einen ungewollten Blick ins Innere des Hauses geben. Tauben haben sich dort eingenistet. Falls dort noch jemand wohnt, zahlt er sicherlich keine Miete.

Ambivalenz
Etwas weiter östlich Am Remberg wird die Situation ambivalenter. „Ganz symptomatisch für das untersuchte Gebiet sind die Häuser Am Remberg 42 bis 46“, erklärt Welzel, und ein Blick auf die drei Gebäude reicht, um zu verstehen, was er meint. „Während es sich bei Haus Nummer 42 um ein Neubauprojekt handelt, das sowohl energetisch als auch technisch aktuellen Anforderungen entspricht, weisen die Häuser 44 und 46 einen erheblichen Instandhaltungsstau auf oder stehen ganz leer.“ Und so kommt es auf einer Strecke von 50 Metern zu einem Mietpreisgefälle von 11,55 Euro/m² im Neubau auf5,00 Euro/m² im Nachbarhaus. Doch Welzel gibt zu bedenken: „Diese Angebotsmieten scheinen nicht überall auf die entsprechende Nachfrage zu stoßen.“ Als Beispiel gibt er das aufwändig sanierte Objekt am Steinkühlerweg 78 an. Ein ehemaliges Kirchengebäude, in dem moderne Lofts auf ein zahlungskräftiges Publikum warten. „Im September vergangenen Jahres wurde eine 185m² große Penthousewohnung noch zu 13,01 Euro/m² angeboten. Im Dezember ging die Angebotsmiete auf 10,27 Euro/m² zurück. Die genauen Gründe des Vermieters sind mir natürlich nicht bekannt, aber es ist zu vermuten, dass er den ersten Preis einfach nicht erzielen konnte.“ Eine schlagartige Sanierung des gesamten Straßenzugs Weingartenstraße / Am Remberg kann Welzel nicht erkennen. Das hat seinen Grund: „Viele Häuser sind im Besitz von Privatpersonen, teilweise seit mehreren Generationen – selbst wenn die Eigentümer wollten, ihnen fehlen vielfach die finanziellen Mittel, um die Häuser kurzfristig zu modernisieren. Als das Stahlwerk noch stand, gab es erhebliche Leerstände. Rücklagen konnten nicht gebildet werden. Jetzt herrscht Erleichterung, dass die Wohnraumnachfrage wieder steigt.“ Auch eine gewisse Solidarität sorgt für die positive Stimmung. „Wer seit Jahren dort lebt, hat viel mitgemacht, das schweißt zusammen.“ Dieses Gefühl, dass nun nach Jahrzehnten des Drecks und des Lärms alles besser wird, bewahrt die Privateigentümer ebenfalls vor einem schnellen Verkauf ihrer Immobilien an Investoren.

Anwohner
Über die Stimmung der Anwohner konnte sich der Diplomingenieur auf einer Mieterversammlung informieren, zu der der Mieterverein Dortmund und Umgebung im November eingeladen hatte. Trotz Ankündigungen in der Presse und persönlichen Anschreiben war die Resonanz gering, und es erschienen weniger Interessierte als erhofft. Es scheint, als gäbe es einfach keine akuten Probleme oder Befürchtungen seitens der Bewohner, die sie zu solch einer Mieterversammlung drängen würden.

Auffällig sind die Bestände der Deutschen Annington im westlichen Teil des Untersuchungsgebietes. Nach der Modernisierung der Gebäude aus den 1950-er/1960-er Jahren werden hier Wohnungen für Kaltmieten bis zu7,50 Euro/m² zur Vermietung angeboten. 2013 wurde das gemeinschaftliche Wohnprojekt WIR auf Phoenix, in Zusammenarbeit mit der Wohnungsbaugenossenschaft gws Wohnen, von der Bewohnerschaft bezogen: Die Kaltmiete im Neubau liegt hier bei 7,50 Euro/m². Auch dieses Wohnprojekt steht für den Wandel im Quartier nördlich des Phoenixsees.

Ausblick
Wie das Quartier nördlich des Phoenixsees in zehn Jahren aussehen wird, kann auch Welzel nicht klar beantworten. „Es ist sicherlich eine Tendenz erkennbar. Die Leerstände gehen zurück, Modernisierungen und Neubaumaßnahmen werten das Umfeld weiter auf. Und auch die Mieten steigen. In Gesprächen mit Experten, wie Jörg Haxter vom Amt für Wohnungswesen, oder Klaus Tillmann, Fraktionssprecher der Grünen in der Hörder Bezirksvertretung, wurde jedoch deutlich, dass diese Veränderungen langsam ablaufen und bislang nicht besorgniserregend sind.“

Die einstige Schmuddelecke der Stadt putzt sich raus, langsam kehrt das Leben zurück. Wer dort seit Jahrzehnten lebt, hat sich die Seeluft wahrlich verdient und wird hoffentlich auch zukünftig mit bezahlbaren Mietpreisen wohnen können.

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