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29. April 2015 (Vonovia)

Wohnungsriese Annington / „Vonovia“: Risiken und Nebenwirkungen der Fusion

Annington-Hauptversammlung: Das Mieterforum Ruhr fordert Maßnahmen zur Absicherung von Mietern und Wohnungen gegen die Risiken der börsennotierten Wohnungskonzerne

Offiziell feiert die Deutsche Annington die Übernahme der GAGFAH als Riesenchance für eine noch effizientere Wohnungsbewirtschaftung, den günstigen Einkauf von Dienstleistungen und für noch bessere Zugänge zu den internationalen Kapitalmärkten. In Wirklichkeit aber gibt es bei der Zusammenführung der beiden Wohnungsriesen auch jede Menge Probleme und Risiken. Die im Mieterforum Ruhr zusammengeschlossenen Mietervereine Bochum, Dortmund, Essen und die Mietergemeinschaft Essen befürchten, dass die möglichen Folgekosten einmal mehr auf MieterInnen und die öffentliche Hand abgewälzt werden. Aus Anlass der Aktionärsversammlung der Deutschen Annington (30.4.2015 in Düsseldorf) fordern sie von der Konzernspitze deshalb eine Sicherungsstrategie. Aber auch die staatliche Politik müsse auf die derzeitigen Konzentrations-prozesse in der deutschen Wohnungswirtschaft vorausschauend reagieren. Man dürfe sich nicht von dem rhetorischen Feuerwerk der Konzernspitzen, die auf der derzeitigen Niedrigzinswelle reiten, blenden lassen.

NEBENWIRKUNGEN

Glaubt man ihrem letzten Geschäftsbericht, hat die börsennotierte Deutsche Annington ein „System mit vier Siegern“ entdeckt. Aktionäre, Mitarbeiter Mieter und öffentliche Hand sollen gleichermaßen von dem beispiellosen Wachstumskurs des umstrittenen Großvermieters profitieren. Durch die Übernahme der Aktienmehrheit des Branchendritten GAGFAH (wie die Annington ein Produkt der Privatisierungswellen des letzten Jahrzehntes) verspricht sich der Annington-Vorstand jede Menge Vorteile, die auch den Mietern und beschäftigten zu Gute kommen sollen. Schaut man genauer hin, führen diese Vorteile allerdings auch zu einigen weniger angenehmen Nebenwirkungen.

Durch das Größenwachstum kann der Wohnungskonzern Kostenvorteile beim Einkauf von Materialien und Dienstleistungen erzielen, z.B. bei der Gartenpflege, bei der Belieferung mit Energie oder mit Bauprodukten für die Modernisierung. Schaut man genauer hin, werden die Kostenvorteile, so es sie gibt, aber nicht immer im vollen Umfang an die Mieter weitergegeben.

So wurden für die Stromversorgung der Hausflure und Heizungsanlagen die lokalen Versorger flächendeckend durch die Firma ENSYS abgelöst, die der Annington nebenher u.a. eine verbesserte Datenerfassung liefert. In der Folge sind die Kosten der Mieter meistens höher als zuvor.

Außerdem geraten Lieferanten unter einen Druck, der mit niedrigeren Löhnen oder schlechterer Leistung beantwortet wird. Angeblich vereinbarte Leistungen, z.B. beim Winterdienst, werden zum Teil gar nicht ausgeführt, was nicht auffällt, solange die Mieter ihre Nebenkosten ungeprüft zahlen.

Durch die Übernahme der GAGFAH kann die Annington hoffen, ihre seit etwa 2011 aufgebauten Handwerker- und Objektbetreuungsgesellschaften besser auszunutzen und auszubauen. Schon jetzt entfallen 51 % der Ausgaben für die Instandhaltung und Modernisierung auf Eigenleistungen. Anstatt die Gewinne von Fremdfirmen bezahlen zu müssen, streicht die Annington selbst den Ertrag der Arbeit ihrer Beschäftigten ein. Konkurrenzfähig ist dies u.a. auch deshalb, weil die Annington die Beschäftigten der neuen Tochterunternehmen nicht nach dem Tarif der Immobilienwirtschaft bezahlt. Außerdem kann sie im Falle einer Modernisierung neben realen Kosten ihre Gewinne auf die Mieten umlegen. Auch bei den Objektbetreuungsgesellschaften setzt die Annington billige Arbeitskräfte ein und lässt sich diese über Nebenkostenumlagen teilwiese von den Mietern bezahlen.

Mit der Übernahme der GAGFAH erhält die Annington einen bundesweit wesentlich breiter gestreuten Wohnungsbestand. Die relative Bedeutung der Wohnungsbestände in den krisengeschüttelten Industriegebieten in NRW nimmt ab. Die verstärkte Präsenz an Standorten wie Hamburg oder Berlin verheißt neue Marktchancen. Wie diese Situation zu nutzen sein wird, darüber entscheidet das Portfoliomanagement der beiden Konzerne. Je nach Rahmenbedingungen ist gut denkbar, dass sich der Konzern Vonovia von mehr schlechten Wohnungsbeständen trennen wird als bislang von den Vorgängerunternehmen geplant. Auf der anderen Seite dürften die Schwerpunkte der Investitionen überprüft werden. Zu befürchten sind Abverkäufe auf der einen, Mieterhöhungen auf der anderen Seite.

Aus demokratischer Sicht nicht unbedingt zu den angenehmen Nebenwirkungen gehört auch der politische Einfluss, den ein derart großes Wohnungsunternehmen wie die „Vonovia“ beanspruchen kann und jetzt schon offen beansprucht. Als größtes Wohnungsunternehmen hat die Annington erheblichen Einfluss auf Lobbyverbände wie den GdW. Durch die gezielte Besetzung der Aufsichtsräte und führender Positionen in der Unternehmenskommunikation baut die Annington ihre schon seit Jahren gepflegte politische Vernetzung aus.

PROBLEME BEI DER ZUSAMMENFÜHRUNG

Im operativen Bereich kann die Annington die wirtschaftlichen Chancen der Übernahme der GAGFAH nur dann voll nutzen, wenn es zu einer tatsächlichen Integration der Wohnungsbewirtschaftung kommt. Das aber ist mit erheblichem Aufwand verbunden. Die beiden Konzerne nutzen unterschiedliche Systeme für die Datenverarbeitung und für die Portfoliobewertungen.

Bei der GAGFAH arbeiten mehr Menschen unter Tarifbedingungen. Das wollen die unterbezahlten Beschäftigten der neuen Annington-Töchter auch erreichen. Konflikte mit den Belegschaften stehen also bevor.

Auch die Finanzierungsstrukturen unterscheiden sich. Da kann die Integration zu einem einheitlichen Unternehmen noch lange dauern und auch jede Menge Kosten verursachen. Dazu trägt auch bei, dass der rechnerische Instandhaltungsstau der letzten 10 Jahre der GAGFAH deutlich höher ist als der der Deutschen Annington. Sie hat außerdem noch neulich stark vernachlässigte Wohnsiedlungen dazu gekauft, z.B. in Dormund-Westerfilde. Die Stabilisierung dieser Bereiche macht nun erst einmal viel Arbeit.

BEWERTUNGSRISIKEN

Sowohl die Deutsche Annington als auch die GAGFAH bewerten ihren Immobilienbesitz seit ca. 2006 nach internationalen Rechnungslegungsstandards, die maßgeblich von der Finanzindustrie beeinflusst wurden. Alljährlich wird der derzeitige Verkaufswert des Immobilienbestandes auf dem Markt nach den sogenannte „Fair Value“-Kriterien geschätzt. In diese Schätzungen fließen maßgeblich die Erwartungen zur Miet-, Kosten- und Zinsentwicklung der nächsten zehn Jahre ein. Diese Methode bildet positive wie negative Markterwartungen prozyklisch ab. Sie hat die Entwicklung der Immobilien-und Finanzblasen in den Jahren vor 2008 mit angeheizt und nicht unerheblich zu dem Crash der Finanzmärkte beigetragen.

Die Bilanzen und Geschäftsergebnisse der Deutschen Annington und der GAGFAH werden maßgeblich von den FairValue-Bewertungen geprägt. Die Deutsche Annington musste 2008 eine Abwertung ihres Immobilienbestandes um 371 Mio. Euro vornehmen, was zu herben Verlusten in diesem Geschäftsjahr führte. In den übrigen Geschäftsjahren wurde der Immobilienbesitz jeweils um – zum Teil hohe – dreistellige Millionensummen aufgewertet, und zwar ohne Investitionen. Die Summe der Wertberichtigungen zwischen 2006 und 2014 beträgt über 1,9 Mrd. Euro. Ohne diese Bilanzzahlen würde der im gleichen Zeitraum erzielte Gewinn der Annington vor Steuern auf weniger als die Hälfte schrumpfen.

Änderungen auf den Kapital- oder Wohnungsmärkten in Deutschland können vor diesem Hintergrund nicht nur zu einem Zusammenbruch der Aktienkurse, sondern auch zu einer starken Abwertung des Immobilienbestandes führen. Dies dürfte im Krisenfall die Kreditwürdigkeit belasten.

KAPITALMARKTRISIKEN

Das größte Risiko für die „Vonovia“ ist die starke Abhängigkeit der Geschäfte von den Entwicklungen auf den internationalen Kapital und Finanzmärkten. Der jüngst erfolgte Ausstieg des Großaktionärs Abu Dhabi widerlegt die Behauptung des Annington-Vorstandes, man stütze sich auf verlässliche, langfristig orientierte Dividendenaktionäre. Der seit TerraFirma-Zeiten investierte Abu Dhabi-Fonds hat schlicht seine Aktien auf dem Höhepunkt des Börsenkurses verkauft und das gewachsene Spekulationsrisiko anderen überlassen.

Durch die Übernahme der GAGAFH und die Erhöhung des Streubesitzes rückt nun zwar der angestrebte Aufstieg in den DAX näher. Der damit verbesserte Zugang zu den internationalen Kapitalmärkten verringert aber nicht unbedingt die Anfälligkeit für Börsenschwankungen. Die Zukunft des Unternehmens mit ihren rund einer Million Mieterinnen und Mietern hängt in wachsendem Ausmaß von der Entwicklung der globalen Finanzmärkte ab, das heißt von Rahmenbedingungen, die wohnungspolitisch nicht im geringsten beeinflusst werden können.

Der hohe Anteil von Unternehmensanleihen an der Finanzierung der Vonovia macht auch die Fremdkapitalseite des Unternehmens noch abhängiger von schwankenden Wertpapiermärkten. Zwar sind die Finanzierungsrisiken bei der Annington heute viel besser gestreut als zu Zeiten der Großverbriefung. Aber Erhöhungen der Leitzinsen, fallende Börsenkurse und zu erwartende neue Finanzkrisen können einen Konzern, der eine derart riesige Fusion zu stemmen hat, sehr schnell in die Bredouille bringen.

Zu befürchten ist, dass dann wieder die MieterInnen , die Kommunen und die öffentliche Hand die Kosten für die renditegetrieben Großexperimente mit den Wohnungen zu zahlen haben.

MEHR SICHERHEIT FÜR MIETER UND WOHNUNGEN

Aus diesen Gründen fordert Mieterforum Ruhr den Vorstand der Deutschen Annington/Vonovia auf, ein Maßnahmenpaket zu entwickeln, das die Risiken und Nebenwirkungen für die Mieter und Wohnsiedlungen, für die Beschäftigten und die öffentliche Hand vermindert. Dieses Maßnahmenpaket muss politisch begleitet werden, aber nicht durch weitere Zugeständnisse ohne Gegenleistung, sondern nach dem Prinzip: Öffentliche Förderung nur bei verbindlicher Absicherung der Leistungen.

Zu den Maßnahmen gehört:

  • Auf der Verkauf von größeren Wohnungsbeständen und die Privatisierung von Mietwohnhäusern wird möglichst verzichtet. Für alle MieterInnen der Vonovia wird die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung mietvertraglich ausgeschlossen.

  • Der Instandhaltungsstau wird ermittelt und zügig ohne Mieterhöhungen abgebaut. Dies erhöht die reale Werthaltigkeit der Immobilien und mindert die Übertreibung durch die Fair-Value-Bewertung. Zugleich sollten ausreichende Instandhaltungsrücklagen auf der Ebene der Objektgesellschaften geschaffen werden.

  • Für die Bauerneuerung soll die Vonovia öffentliche Fördermittel in Anspruch nehmen, die zu langfristigen sozialen Mietpreisbindungen führen und die hypothekarisch abgesichert sind.

  • Für die erforderlichen Investitionen und sozialen Maßnahmen in benachteiligten Wohnquartieren soll die Deutsche Annington gegen lokale, objektbezogene und unternehmensweite Auflagen und Gegenleistungen öffentliche Fördermittel in Anspruch nehmen können. Zu den Absicherungen können u.a. öffentliche Vorkaufsrechte zum Ertragswert gehören.

  • Auf Gewinne aus Betriebskosten ist grundsätzlich zu verzichten. Betriebskostenrelevante Aufträge müssen für die Mieter transparent ausgeschrieben werden. Angestrebt werden soll eine Stabilisierung der Bruttowarmmieten.

  • Die Finanzierungsstruktur sollte weiter diversifiziert, die Abhängigkeit von den Anleihemärkten reduziert werden. Dies kann u.a. durch öffentliche Modernisierungshypotheken oder gut abgesicherte, „ethisch“ orientierte Projektdarlehen geschehen.

Die Übernahme der GAGFAH ist wichtiges Element in einem gleichwohl umfassenderen Konzentrationsprozess in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft. Dieser ist eine Folge der Verkäufe öffentlicher und industrieverbundener Wohnungen im letzten Jahrzehnt. Von etwa 1 Million Wohnungen, die sich heute unter der direkten Kontrolle von Finanzinvestoren befinden, gehören mehr als 800.000 Wohnungen zu 9 börsennotierten Gesellschaften. Weitere Übernahmen in diesem Sektor sind angekündigt.

Sowohl für den Staat als auch für die Mieterorganisationen stellt die Entwicklung eines derart konzentrierten börsennotierten Mietwohnungssektors eine neue Herausforderung dar. Die Wohnungspolitik muss auf diese Herausforderung mit einer Überprüfung ihrer Instrumente reagieren. Für die Mieterorganisierung bedeutet die Zusammenfassung so vieler Mieter unter wenigen Vermietungskonzernen neben viel Arbeit auch eine Chance zur effektiven Bündelung der Mieterinteressen.


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