LEG Wohnen: Wachstum auf Kosten der Mieter

Nach Diskussionen auf der Aktionärsversammlung der LEG Ende Juni 2015 sieht Mieterforum Ruhr das ehemals landeseigenen Wohnungsunternehmen auf einer schiefen Bahn. Dem Branchenriesen wurde vorgeworfen, Wachstum auf Kosten der Mieter und der Wohnungssubstanz zu betreiben. An der Aktionärsversammlung hatten auch Vertreter von Mieterbeiräten und Mietervereinen  teilgenommen, die sich in einem „Aktionsbündnis der LEG-Mieter“ zusammengeschlossen haben. Durch den Erwerb einiger Aktien konnten sie Rede- und Fragerecht beanspruchen.

Knut Unger vom MieterInnenverein Witten rechnete der LEG NRW vor, dass sie die jährlichen Aufwendungen für Instandhaltungen seit 2011 systematisch auf nur ca. 7 € pro qm herunter gefahren habe. Das sei ein absolut unzureichender Wert, der sich weit unterhalb der Instandhaltungspauschalen im sozialen Wohnungsbau bewege. Selbst die Konkurrentin Deutsche Annington gebe inzwischen fast das Doppelte für Instandhaltungen aus.

Auf die Frage nach der Höhe des inzwischen eigetretenen Instandhaltungsstaus lautete die Antwort des LEG-Vorstandes: „Wir haben keinen Instandhaltungsstau“. Zugleich betonte der Vorstand jedoch: „Mit unseren Akquisitionen verdienen wir im Unterschied zur Konkurrenz vom ersten Tag an Geld.“ Daher soll das Unternehmen auch weiterhin wachsen. Zum 01.07.2015 erwarb die LEG insgesamt 3500 Wohnungen von der IMMEO, darunter jeweils mehrere hundert Wohnungen in Essen und Witten. Dabei gibt es im Bestand noch Groß-Baustellen, etwa die LEG-Wohnungen in Wulfen-Barkenberg mit 23 % Leerstand.

Modernisierungen
Die Mietervereine befürchten, dass die LEG die erforderlichen Instandsetzungen immer mehr durch mieterhöhungswirksame Modernisierungen ersetzen wird. In Dortmund hat die LEG im Juni energetische Modernisierungsmaßnahmen in den Stadtteilen Kley und Benninghofen mit Mieterhöhungen von bis zu 2,10 € pro qm angekündigt.

Bei den knapp 50 LEG-Wohnungen am Hörder Kampweg in Benninghofen sollen die Mieten nach Abschluss der Bauarbeiten um über 40% auf bis zu 7,80 €/m² Kaltmiete steigen. Nach einer vom Mieterverein Dortmund durchgeführten Mieterversammlung gründete sich eine Mieterinitiative, die als erstes einen offenen Brief an das börsennotierte Wohnungsunternehmen verfasste. Darin wird die LEG aufgefordert, „nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten eine bezahlbare und soziale Miete zu verlangen und von den bisherigen Erlöserwartungen abzurücken.“

Für große Aufregung sorgten auch die Planungen der LEG, die vorhandenen Balkone in den Sommermonaten abzureißen. Dabei erhielten die Bewohner die Modernisierungsankündigung erst Mitte Juni. Bereits vier Wochen später sollten die Bagger anrollen. Dies wollte die Mehrzahl der Mieter nicht akzeptieren. Mit Recht, wie Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund erklärt: „Der Vermieter muss Modernisierungsarbeiten drei Monate vorab ankündigen. In Benninghofen sollten die Mieter eine Einverständniserklärung zum frühzeitigen Baubeginn unterschreiben. Hierzu sind Mieter aber generell nicht verpflichtet.“ Die LEG ruderte zurück und kündigte den Baubeginn für Anfang Oktober an. Die Frage zur Miethöhe ist aber weiter Streitpunkt und Gegenstand der Gespräche zwischen der LEG und dem Mieterverein sowie der Mieterinitiative.

Mit der Modernisierungsankündigung erhielten die Mieter übrigens auch keine konkreten Informationen über die zu erwartenden Energieersparnisse. „Jeder Hauseigentümer würde eine realistische Berechnung der möglichen Energieeinsparung erstellen lassen, bevor Investitionsentscheidungen gefällt werden. Das Vorgehen der LEG zeigt anschaulich auf, dass die Mieterzufriedenheit nicht im Mittelpunkt steht. Wir gehen zudem aus Erfahrungen anderer Modernisierungsmaßnahmen davon aus, dass die Mieterhöhungen weit über den Kosteneinsparungen bei den Heizkosten liegen werden.“, kommentiert Tobias Scholz die Vorgehensweise der LEG.

Mieterhöhungen
Streit gibt es auch immer wieder bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. In der Rechtsberatung der Mietervereine fiel auf, dass die LEG in den örtlichen Mietspiegeln vorgesehene Abschläge zu Gunsten der Mieter immer wieder nicht berücksichtigt oder unberechtigte Zuschläge erhoben hat. „Mieter, die ihre Mieterhöhungen nicht überprüfen, laufen daher Gefahr, überhöhte Mieterhöhungen zu zahlen.“, warnt Tobias Scholz. 

Was dies bedeutet, erlebten 80 LEG-Mieter in der Alsenstraße in Bochum. Hier verlangte die Immobilien AG den Zuschlag von 17,49 Euro im Monat für eine „gefragte Wohngegend“ nach dem Bochumer Mietspiegel. Ein Blick in den Mietspiegel zeigt jedoch, dass dieser Zuschlag in der Alsenstraße gar nicht gerechtfertigt ist. Und auch hier legte die LEG den Oberwert der Preisspanne des Mietspiegels zu Grunde, was der Mietspiegel nicht vorsieht. In einer 90-qm-Wohnung macht das weitere 13,41 €.

Doch statt Widersprüche der Mieter zu akzeptieren, verklagte die LEG Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht Bochum  gab im August 2015 (Az. 45 C 53/15) einer Mieterin aus der Alsenstraße recht, die das Vorgehen der LEG nicht akzeptieren wollte. Nach Erfahrung von Aichard Hoffmann vom Mieterverein Bochum stimmten viele Mieter den Mieterhöhungen jedoch zu: „Sie haben Angst vor einem  Prozess. Dies nutzt die LEG zu ihren Gunsten aus.“

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