Nordstadt: Betongold gesucht

Vielen gilt die Dortmunder Nordstadt als arm, dreckig, unattraktiv. Andere mögen die Vielfalt an Menschen, (Sub-)Kulturen und Strömungen und wollen gerade deswegen hierher. Das entdecken auch Immobilienbesitzer für sich – und das hat Konsequenzen für den Stadtteil.

Es tut sich was in der Nordstadt. Die Zeit der zahlreichen leerstehenden Häuser ist vorbei. Stadtweit ist der strukturelle Leerstand, der also länger als sechs Monate dauert, von 2,5 Prozent im Jahr 2012 auf nun 1,8 Prozent zurückgegangen. Der städtische Wohnungsmarktbericht 2016 gibt für viele Nordstadtquartiere nur noch eine Leerstandsquote von 1,8 bis unter 3 Prozent an. Vielerorts wird saniert, entkernt und gewerkelt. „Es wurden viele Häuser gekauft und hergerichtet, damit ist viel Wohnraum entstanden“, sagt Thomas Böhm, Leiter des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung.

Und dieser Wohnraum wird händeringend benötigt: „Die Bevölkerung ist in den letzten fünf Jahren um 20.000 Einwohner gewachsen. Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ist gestiegen, und zwar in allen Segmenten“, sagt Thomas Böhm. Die Mieten sind im Mittel von 5,50 Euro (Kaltmiete pro Quadratmeter in einer Bestandswohnung) im Jahr 2013 auf jetzt 6,00 Euro geklettert.“ Und das hat vor allem für einkommensarme Menschen Konsequenzen, denn insbesondere günstige Wohnungen sind knapp.

In der Dortmunder Nordstadt gibt es

diese. Der Stadtteil, der vor allem mit den Labels „arm“ und „kriminell“ belegt und noch stärker von einem fast unzerstörbar schlechten Image geprägt ist, ist eigentlich hochattraktiv: Hier findet sich der größte zusammenhängende Bestand an Gründerzeithäusern im gesamten Ruhrgebiet, die Innenstadt ist um die Ecke, die Mieten sind günstig.

Zwangsversteigerung zum doppelten Verkehrswert

Das mache die Nordstadt auch überregional für Investoren interessant, sagt Böhm, was sich vor allem bei Zwangsversteigerungen zeige: „Es ist deutlich voller geworden.“ Immobilien gelten als gute Kapitalanlagen, Zwangsversteigerungen als günstiger Weg zur eigenen Immobilie. „Zwangsversteigerungen bieten Häuserschnäppchen“ titelte die Frankfurter Allgemeine noch Anfang des Jahres. In Dortmund seien die Immobilienpreise enorm gestiegen, sagt Böhm: „Zum Teil gehen Häuser zum Doppelten des Verkehrswertes weg.“

Wie viele Häuser im vergangenen Jahr den Besitzer gewechselt haben, kann Alexander Sbosny, Immobilienexperte beim Quartiersmanagement Nordstadt, nicht sagen. Die Eigentümer, mit denen man in Kontakt stehe, seien zum großen Teil „Privatleute, die ein oder zwei Häuser in der Nordstadt haben und keine Experten auf dem Wohnungsmarkt sind“. Ihnen steht das Quartiersmanagement zur Seite, wenn es darum geht, Gebäude zu sanieren, Fassaden herzurichten und dadurch neuen Wohnraum zu schaffen. Auch einige sogenannte Problemhäuser konnten wieder hergerichtet werden.

Das lockt weitere Akteure an: „Es gibt Menschen, die finden auf dem Kapitalmarkt keine Heimat mehr für ihr Geld“, sagt DOGEWO21-Geschäftsführer Klaus Graniki. Einige, mit ausreichend Kapital ausgestattet, sähen die Nordstadt als passenden Ort, dieses anzulegen, hätten aber weder als Hauseigentümer noch im lokalen Wohnungsmarkt Erfahrungen. Dazu gehören auch kleine Finanzinvestoren, die sich nicht um Pflege und Instandsetzung, also den Erhalt ihres Besitzes, kümmern sowie Gesellschaften, die nach der Instandsetzung und Grundsanierung auf Rendite bei der Neuvermietung setzen.

Seit einigen Monaten ist die Berliner Wert Estate Holding in der Nordstadt aktiv – ein Unternehmen mit der Expertise, „die Potenziale in den Bezirken lange bevor diese zum Trendviertel avancieren“ zu erkennen. Es besteht seit März 2016, mindestens sieben Immobilien gehören dem Unternehmen bereits, 70 bis 100 Millionen Euro sollen im laufenden Geschäftsjahr in Dortmund investiert werden. Die Ziele des Unternehmens: die langfristige Übernahme von Immobilien „unter Berücksichtigung eines nachhaltigen Wertzuwachses unter Berücksichtigung der Risikodiversifizierung“. Die Suchkriterien für Häuser: „mittlere bis gute Lagen in Dortmund und Duisburg, keine sozialen Brennpunkte, Wohn-und Geschäftshäuser, keine sozialgebundenen Objekte“ und „sanierte Objekte mit mindestens 8 Einheiten, Instandhaltungsrückstau max. 10% vom Kaufpreis, Objekte mit max. 20% Leerstand, Durchschnittsmieten nicht unter 3,90 Euro/Quadratmeter, Anteil an Bruttokaltmietverträgen unter 10%.“

Sprich: Es geht um die Entwicklung von Immobilien bei möglichst geringer Investition und möglichst geringem Widerstand von möglichst wenig BewohnerInnen. Der städtische Wohnungsmarktbericht 2016 gibt für die Nordstadt als mittlere Angebotsmieten für die Jahre 2014 und 2015 eine Spanne von 5 bis 6 Euro an. Nach der umfassenden Renovierung möchte Wert Estate 7,50 Euro am Markt verlangen.

Weniger günstige Wohnungen

In der Debatte um das „Wohnen für alle“ geht es zurzeit vor allem um das „günstige Wohnen für die, die es müssen“, um die Konkurrenz zwischen marginalisierten Gruppen zumindest abzuschwächen. Steigende Mieten erschweren dies, insbesondere in der nördlichen Innenstadt, wo Arbeitslosigkeit und Armut über dem städtischen Durchschnitt liegen. Es ist durchaus möglich, dass Menschen, die heute in kaum bewohnbaren Häusern leben, zukünftig schwieriger ein Dach über dem Kopf finden werden. „Es ist davon auszugehen, dass diese Menschen abgedrängt werden“, so Klaus Graniki. Die Gefahr einer Verdrängung von breiten Teilen der Bevölkerung aufgrund steigender Mieten sehen die Experten aber noch nicht. „Die Nordstadt ist riesig, und es gibt noch immer viele günstige Wohnungen“, sagt Alexander Sbosny. (age)

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