Kommunaler Wohnungsbau: Die Kommune hat es in der Hand

„Die Stadt baut Wohnungen“, hieß es vor gut einem Jahr in Dortmund. In zwei Stadtteilen, wurde angekündigt, sollen Wohnungen für gut 300 Menschen entstehen, preisgebunden, von der Stadt finanziert, gedacht für Menschen mit niedrigen Einkommen. Der Bedarf an günstigen Wohnungen ist nach wie vor hoch, sozialer Wohnungsbau als wohnungspolitisches Instrument neu belebt. Kommunen können dabei wichtige Akteure sein.

Im „Erdbeerfeld“ in Mengede und in der Lütgendortmunder Holtestraße werden derzeit insgesamt rund 140 öffentlich geförderte preisgebundene Wohnungen gebaut. Außerdem war vorgesehen, mit der Stadtentwicklungsgesellschaft eine hundertprozentige Stadttochter als Bauherrin einzusetzen, um weitere kommunale Wohnungsbauprojekte zu realisieren. Doch im Moment sind noch Fragen offen. Man müsse überlegen, die Stadtentwicklungsgesellschaft in ihrem Lauf zu stoppen, wurde der Kämmerer im Oktober in den Ruhr Nachrichten zitiert. Der Grund: Durch sinkende Flüchtlingszahlen sinke auch der Bedarf an günstigem Wohnraum. Zudem hätten auch private Investoren Interesse an den städtischen Grundstücken, war zu lesen.

Tatsächlich steigt der Bedarf an günstigem Wohnraum sogar, wie der Wohnungsmarktbericht 2016 zeigt. Die Ergebnisse des Berichts können Sie auf den Seiten 4 und 5 in diesem Heft nachlesen.

Neues Leben

Dass gebaut werden muss, sagen Mietervereine seit Jahren. Mittlerweile hat auch die Landespolitik reagiert und die Förderkonditionen der sozialen Wohnraumförderung für private wie öffentlich-rechtliche Investoren verbessert. Die Stadt Dortmund erhielt im Jahr 2015 48 Millionen Euro öffentliche Fördermittel für insgesamt 935 Wohnungen. Davon sind allerdings nur 337 neu, die übrigen wurden im Bestand energetisch saniert oder barrierefrei umgebaut. Im Jahr zuvor waren 26,8 Millionen Euro Fördermittel für insgesamt 815 Wohnungen bewilligt worden, davon für 99 neue Wohnungen.

Aufgrund der niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt und geringer Renditeerwartungen war öffentlich geförderter und preisgebundener Wohnungsbau lange nicht attraktiv für Investoren. Das ändert sich: Dortmunder Investoren wie die Unternehmensgruppe Derwald oder die Hausverwaltung Bötefür bauen seit Jahren öffentlich gefördert. In Hamburg hat sich mit der Lloyd AG die erste Aktiengesellschaft für geförderten Wohnungsbau gegründet. Ziel ist, „ein attraktives Portfolio aus Immobilienobjekten im Segment des geförderten Wohnungsbaus mit einer langfristigen Haltestrategie“ aufzubauen. Drei Prozent Dividende sollen pro Jahr an Aktionäre ausgeschüttet werden.

Doch was geschieht, wenn nach 20 oder 25 Jahren die Preis- und Belegungsbindungen enden? Dann können Mieten im Rahmen des Mietspiegels und unter Einhaltung von Kappungsgrenzen erhöht werden. Die Neuvermietung kann zu Marktpreisen erfolgen. Günstiger Wohnraum ist dann verloren

Kommunen als Schlüsselakteure

Darum sind Kommunen wichtige Schlüsselakteure, wenn es um neuen und günstigen Wohnraum geht. Sie können mit eigenem, kommunalem preisgebundenen Wohnraum nicht nur die Mieten an lokalen Bedarfen ausrichten, sondern dies auch langfristig über alle zeitlichen Preis- und Belegbindungen hinaus tun. Sie können so gezielt einen Teil des Marktes steuern. Letztendlich schaffen Kommunen mit eigenen Beständen langfristig Werte.

Die Debatte um dauerhafte Preisbindungen hat auch das Modell der Wohngemeinnützigkeit wieder ins Spiel gebracht. Bis Ende der 1980er Jahre war es ein verbreitetes Modell: Gemeinnützige Wohnungsunternehmen verpflichteten sich zu günstigen Mieten und zur Reinvestition ihrer Gewinne in den Wohnungsbau und waren im Gegenzug steuerbefreit. 1990 wurde das Gesetz abgeschafft. Anträge von Linken und Grünen im Bundestag zur Wiedereinführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit befinden sich in der Beratungsphase. Lesen Sie dazu den Artikel auf Seite 10.

Der Mieterverein betont seit langem die Notwendigkeit preisgebundenen Wohnungsbaus vor allem durch die Kommune. Angesichts der weiter wachsenden Zahl von Menschen, die auf günstige Wohnungen angewiesen sind, pocht er auf entsprechende Maßnahmen seitens der Stadtpolitik. „Wir sind in regelmäßigem Austausch sowohl mit dem Verwaltungsvorstand und den Ratsfraktionen als auch mit der lokalen Wohnungswirtschaft, um klar zu machen, wo aus unserer Sicht Handlungsbedarf ist“, sagt der wohnungspolitische Sprecher Dr. Tobias Scholz. Einige Maßnahmen der vergangenen Jahre wie die Einführung einer 25-Prozent-Quote geförderten Wohnraums beim Verkauf städtischer Grundstücke oder eben der Neustart des kommunalen Wohnungsbaus seien wichtige Schritte in Richtung einer sozial gerechten Wohnungspolitik gewesen: „Nun ist wichtig, dass kommunale Unternehmen oder die Stadt selbst diesen Weg weiter gehen. Das Engagement privater Investoren allein reicht nicht aus. Die städtischen Flächen, die derzeit entwickelt werden, bieten sich da an“, so Scholz.

Wie die Stadt Dortmund errechnet hat, könnten innerhalb von zwei Jahren bis zu 4.500 neue Wohnungen realisiert werden. Alle Wohnbauflächen im Stadtgebiet zusammengenommen böten Platz für bis zu 14.000 neue Wohnungen vor allem in Geschossbauten. Ende November informierte Planungsdezernent Ludger Wilde den Mieterverein darüber, dass die Stadt Dortmund in 2017/2018 auch am Niederste Feldweg in Wambel und in der Fuchteystraße in Huckarde öffentlich geförderte Neubauten errichten wird. Folgevorhaben würden noch geprüft. Wie es dann weitergeht, wird sich zeigen. (age)

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