Neues Mietrecht für Modernisierungen

Ende November hat der Deutsche Bundestag das Mietrechtsanpassungsgesetz beschlossen, das am 01.01.2019 – die Zustimmung des Bundesrates Mitte Dezember vorausgesetzt – in Kraft treten wird.

Bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen von freifinanzierten Wohnungen wurden nur kosmetische Änderungen vorgenommen. Sie gilt weiterhin nicht bundesweit und es bleibt dabei, dass die Länder entsprechende Gebiete festlegen müssen. Die Städte im Ruhrgebiet sind jedoch nicht in der nordrhein-westfälischen Landesverordnung enthalten. Daher gilt hier die Mietpreisbremse weiterhin nicht. Besser geschützt werden Menschen, die in Wohnungen leben, die von sozialen oder öffentlichen Trägern angemietet wurden, etwa in Jugendwohngruppen. Diese Mietverhältnisse waren bisher ohne Grund kündbar. Hier gilt jetzt das Wohnraummietrecht statt des Gewerbemietrechtes und damit ein viel besserer Schutz bei Mieterhöhungen und Kündigungen.

Auf den letzten Metern hat die SPD jedoch Verbesserungen beim Thema Modernisierungen mit der CDU ausverhandelt, auch wenn diese hinter den Forderungen der Mietervereine zurückbleiben. Die Neuerungen treten voraussichtlich bereits am 01.01.2019 in Kraft – die Zustimmung des Bundesrates auf seiner letzten Sitzung am 14.12.2018 vorausgesetzt. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Änderungen vor.

Abgesenkte Modernisierungsumlage

 

Die Absenkung der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) von 11 auf 8% gilt künftig bundesweit. Damit dürfen auch Vermieter im Ruhrgebiet von den umlagefähigen Modernisierungskosten nur noch 8% im Jahr als dauerhafte Mietererhöhung geltend machen. Instandhaltungen und Reparaturen müssen weiterhin vorher abgezogen werden.

Neue Kappungsgrenze

Modernisierungsmieterhöhungen bekommen erstmals eine Beschränkung nach oben. Für Wohnungen, in denen die Kaltmiete unter 7 €/m² liegt, wird eine Kappungsgrenze von 2 €/m² festgeschrieben. Hier darf dann die Miete aufgrund einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren lediglich um 2 €/m² steigen. Liegt die Kaltmiete vor der Modernisierungsmaßnahme bereits bei 7 €/m² und mehr, liegt die Kappungsgrenze der Mieterhöhung bei 3 €/m² in sechs Jahren. Ein Vermieter ist nicht berechtigt weitere Modernisierungsmieterhöhungen zu verlangen, wenn die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft ist. Eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) wäre theoretisch möglich, in der Regel dürfte die höhere Modernisierungsmiete jedoch oberhalb der Mietspiegelmiete liegen. Und wichtig: Nach Ablauf der sechs Jahre sind weitere Mieterhöhungen durch neue Modernisierungsmaßnahmen möglich.

Vereinfachtes Verfahren

Wenn die auf eine Wohnung entfallenden Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme maximal 10.000 Euro betragen, kann der Vermieter das neue vereinfachte Verfahren anwenden. Dies muss im Ankündigungsschreiben an den Mieter so benannt werden. Die Instandhaltungskosten sind dann pauschal mit 30% abzuziehen. Weitere Nachweise muss der Vermieter nicht vorlegen. Bei 10.000 Euro Gesamtkosten können beispielsweise dann 7000 Euro für die Berechnung der Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Aufeinander folgende Modernisierungsmaßnahmen

 

Beim vereinfachten Verfahren müssen innerhalb von fünf Jahren vorhergehende Modernisierungskosten angerechnet werden, sowohl aus dem regulären wie auch aus dem vereinfachten Verfahren. Sind die 10.000 Euro bereits ausgeschöpft, sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich. Eine Ausnahme sind Modernisierungsmaßnahmen, die ein Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei der Mieterhöhung nicht kannte oder kennen musste. Eine wichtige Besonderheit gibt es zudem für vermietete Eigentumswohnungen. Hier sind weitere Modernisierungsmieterhöhungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.

Unterschiede zur „regulären“ Modernisierungsmieterhöhung

Das Ankündigungsschreiben muss keine Angaben zu den zukünftigen Betriebskosten enthalten. Wirtschaftliche Härtegründe können von Seiten der Mieter nicht vorgebracht werden. Der Vermieter muss Zinsvorteile oder Zuschüsse aus öffentlichen Fördermitteln nicht bei der Berechnung der Mieterhöhung anrechnen.

Schutz vorm „Herausmodernisieren“

Wenn Mieter aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder deren Ankündigung das Mietverhältnis gekündigt oder einen Aufhebungsvertrag abgeschlossen haben, kann sich der Vermieter schadensersatzpflichtig machen. Nämlich dann, wenn die Maßnahme nur das Ziel hat, den Mieter herauszumodernisieren. Eine solche Pflichtverletzung des Vermieters kann beispielsweise vorliegen, wenn eine Baumaßnahme auch ein Jahr nach dem angekündigten Beginn, nicht begonnen wurde oder die Bauarbeiten zu objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen. Der Vermieter kann solche Vermutungen entkräften, wenn er nachvollziehbare Gründe anführt.

Das Herausmodernisieren soll zudem über eine neue Regelung im Wirtschaftsstrafgesetzbuches erschwert und mit Geldbußen bis zu 100.000  Euro geahndet werden.

Start am 01.01.2019

Das neue Mietrecht gilt für alle Modernisierungsankündigungen, die ab dem 01.01.2019 bei dem Mieter eintreffen. Für Modernisierungsankündigungen aus 2018 gelten unverändert die bisherigen Reglungen. Ausnahmen bilden nicht angekündigte und formell unwirksame Modernisierungsankündigungen. Hier gilt die alte Gesetzeslage nur, wenn die Mieterhöhung noch bis zum 31.12.2018 bei den Mietern eintrifft. Stellt sich beispielsweise eine Ankündigung aus dem Jahr 2018 als formell unwirksam heraus und trifft die Mieterhöhung erst in 2019 beim Mieter ein, ist das neue Mietrecht mit 8% Umlage und Kappungsgrenzen anzuwenden.

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