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7. April 2006 (Vonovia)

Annington: Wie man Sozialwohnungen sexy macht

Annington setzt auf Expansion, Privatisierung und steigende Mieten - Der britische Finanzinvestor Terra Firma will seinen deutschen Ableger Annington binnen weniger Jahre zum größten Wohungsunternehmen machen, das jemals in Deutschland existierte. Soweit man diesen Ankündigungen glauben schenkt, muss die Einschätzung, Annington werde als „Heuschrecke“ ein paar Wohnungsbestände nur kurz auslutschen und dann weiterziehen, korrigiert werden. Die Strategie des Bochumer Wohnungsriesen zielt eher auf Marktbeherrschung.

Innerhalb der nächsten 5 Jahren soll Annington seinen Wohnungsbestand mehr als verdoppeln und dann eine halbe Million Wohnungen kontrollieren, sagte Guy Hands, Gründer und Vorstandschef der in England residierenden Fondsgesellschaft „Terra Firma“ gegenüber der Frankfurter Allgemeinen. Als langfristige Zielmarke wurden gar eine Million Wohnungen genannt.
Guy Hands ist der Mann, der hinter dem spektakulären Aufkauf der Eisenbahnerwohnungen und der Viterra steckt. Auch Autobahnraststätten hat er durch seine Fondsgesellschaft Terra Firma übernommen. Auf dem Einkaufszettel stehen Gesundheitswesen, Versorger, Transportgewerbe. In England ist Terra Firma unter anderem in der Privatisierung von Armee-Wohnungen, Gasleitungen, Müll und in Pubs aktiv. „Diese Anlagen werden häufig nicht als sexy angesehen“, sagte Hands. Aber auf den zweiten Blick seien dann sehr hohe Gewinne zu erzielen. Entstanden ist Terra Firma als Ableger der japanischen Nomura-Bank. Inzwischen will Guy Hands Annington komplett von diesem Anleger lösen.
Hands will mit dem Börsengang der Annington warten, bis sich die Nachfrage auf den Aktienmärkten nach Immobilienwerten „mehr entwickelt“ hat. Zu dieser „geduldigen“ Strategie passt der massive Expansionskurs. Als Wohnungsriese gewinnt Annington Einfluss auf die Märkte und sicher auch auf politische Entscheidungen.
Guy Hands’ Wohnungsverwalter in Deutschland, Annington-Chef Riebel, kann sich vorstellen, dass Annington im Jahr 2008 an die Börse geht. Nach dem Aufkauf hunderttausender Wohnungen von der öffentlichen Hand. Und nach der Einführung der steuerbefreiten REITs in Deutschland. Besonders scharf ist Annington auf die landeseigne LEG. Der Aufkauf würde dazu führen, dass in NRW keine Stadtteilentwicklung mehr ohne das Plazet dieses Fonds mehr möglich ist. Eine Immobilienmacht, die alles bisher da gewesene in den Schatten stellt, auch die Neue Heimat.
Riebel ist für die derzeitige Einführungsstrategie der richtige Mann. Umgänglich und Ruhrgebiets-erfahren, passt er im Gegensatz zu Kollegen anderer Fonds kaum in eine Heuschrecken-Karikatur. Gleichwohl muss er die Erwartungen seiner Geldgeber erfüllen und den Heißhunger nach Immobilien-Anlagen in Deutschland fördern.
„Ich erwarte in den Ballungszentren einen überproportionalen Mietenanstieg“, äußerte Riebel gegenüber den Ruhr-Nachrichten. Ein Satz, der seitdem wie eine Beschwörungsformel durch die Wirtschaftspresse geistert. Zumindest im Ruhrgebiet ist zunächst schwer vorstellbar, wie Riebel die von ihm erwarteten „3 Prozent Mietsteigerung plus Inflationsausgleich“ realisieren will. Aber Annington ist ja nicht nur im Ruhrgebiet aktiv und zudem hat ein werdender Wohnungs-Oligopolist ganz andere Möglichkeiten als eine lokales Unternehmen oder gar ein einzelner Hauseigentümer: Wenn ein Marktriese wie Annington seine Belegungs- und Mieterhöhungsstrategien darauf optimiert, immer das maximal mögliche heraus zu holen, lässt das selbst bei bescheidenen Einzelbeträgen die Kassen klingeln, wenn man Hunderttausende Wohnungen besitzt. Und außerdem tut Annington, wie andere Unternehmen auch, alles dafür, dass ich das Angebot an Mietwohnungen durch Umwandlung weiter verknappt. Den Rest könnten steigende Zinsen besorgen. „Angenehmer“ Nebeneffekt: Eine Masse „optimierter“ Mieten wird sich in den Mietspiegeln niederschlagen und neue Erhöhungsspielräume schaffen.
Hauptgefahr einer auf wachsende Mieteinnahmen angewiesenen Expansionsstrategie wäre der Fortzug von zahlungstreuen Mietern, zum Beispiel weil sie Privatisierungen befürchten. Die Annington versucht deshalb, vertrauensbildende Signale vor allem an ältere Mieter auszusenden. So sollen Wohnungen seniorengerecht umgebaut werden, - ein riesiger Wachstumsmarkt für sich. Und außerdem ist Annington im Einzelfall durchaus zu Zugeständnissen bereit, was die Absicherung vor Eigenbedarfskündigungen anbelangt. In Witten und Dortmund wird über neue „Siedlungsvereinbarungen“ verhandelt, die vor allem ortstreuen Senior/innen und dem Erhalt attraktiver Nachbarschaften zu Gute kommen. In Witten wurden in einem Quartier, das gar nicht für Privatisierungen vorgesehen ist, auf Druck der Mieter vorab mietvertragliche Garantien zugesichert.
Man darf sich von solchen Signalen allerdings nicht täuschen lassen: Neben der Sicherung einer lukrativen Vermietbarkeit ist der Einzelverkauf umgewandelter Mietwohnungen das A und O der Annington-Geschäfte. Derzeit werden überall im Lande, nicht nur im Ruhrgebiet, Wohnviertel auf ihre Privatisierbarkeit geprüft. Dazu besuchen Annington-Mitarbeiter des zentralisierten Vertriebs die Mieter, um ihre Kaufbereitschaft zu erfragen.
Im letzten Jahr hat Annington 10.000 von 230.000 Wohnungen privatisiert, in diesem Jahr sollen es mindestens 6000 werden. Dabei ist bei der Annington aufgrund der hohen Aufkaufpreise nicht mit Sonderangeboten zu rechnen. Eine Verkaufsquote von deutlich über 5 % jährlich dürfte Bedingung für ausreichende Gewinne sein. Das aber bedeutet, dass in den nächsten Jahren kontinuierlich ein hohe Zahl von Mietwohnungen vom Markt genommen wird. Und das kann über kurz oder lang zu Engpässen führen: Mit Mietsteigerungen, die noch deutlich über den jetzigen Annington-Erwartungen liegen.


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