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29. März 2005 (Bundespolitik)

Zulassung von REITs in Deutschland?

Mieter warnen vor den sozialen Folgen - Die Finanz-Lobby macht derzeit auf allen Ebenen Druck für die Zulassung von REITs (Real Estate Investment Trusts) in Deutschland. Das Finanzministerium prüft die Einführung bis 2006. Hessen hat bereits ein Antrag in die Länderkammer eingebracht, um die Zulassung zu beschleunigen. Doch Mieterforum Ruhr warnt: „REITs können der Zündstoff sein, der die Reste werks- und öffentlich verbundener Wohnungsunternehmen vom Markt sprengt. Wer die Globalisierung der Wohnungswirtschaft anheizt, ohne die wohnungspolitischen Folgen zu bedenken, spielt mit dem Feuer.“

Nach Zulassung von REITs könne sich die hohen Gewinnerwartungen der Anleger als mietpreistreibender Faktor auswirken und vor allem die Einzelprivatisierungswellen der letzten Jahre noch einmal toppen. Vor allem könnte die Einführung von REITs dazu führen, dass die öffentliche Hand ihre Wohnungsunternehmen abstößt. „Weder die LEG noch zahlreiche kommunale Wohnungsunternehmen werden dann noch sicher sein“, befürchtet Mieterforum Ruhr.
„Es ist nicht nachvollziehbar, dass die Diskussion über REITs derzeit nur aus wirtschafts- und finanzpolitischer Sicht Erfolge, während die massiven Gefahren für die Wohnraummärkte überhaupt nicht erörtert würden“, beklagt Mieterforum-Ruhr. „Wir fordern die Bundesregierung deshalb auf, die möglichen Folgen für die Wohnungsmärkte und die Stadtentwicklung intensiv zu begutachten und entsprechende Anhörungen durchzuführen, bevor der Finanzlobby Zusagen gegeben werden.“
Hintergrund
REITs sind börsennotierte Immobilien-Gesellschaften, die einen Großteil ihrer Gewinne aus Immobiliengeschäften erwirt-schaften müssen. Der Unternehmensgewinn ist vollständig oder weitgehend steuerfrei, versteuert wird lediglich die Gewinn-Aus-schüttung an die Anleger. Die Branche rechnet überwiegend mit einer hohen Attraktivität deutscher REITs für internationale Großanleger, die damit die Immobilienschätze deutscher Unternehmen und Verwaltungen an die Börse heben könnten.
In den USA wurden REITs ursprünglich ein-geführt um kleinen Anlegern ein Immobilien-produkt anbieten zu können. Die Globali-sierung des REITs-Prinzips in den letzten Jahren dient allerdings mehr dazu, interna-tionalen Kapital-Fonds den Einbruch in bislang national regulierte Immobilenmärkte zu erleichtern. So hat die Einführung von REITs in Ost-Asien bereits zu einer neuen Welle der Immobilienspekulation geführt, Mietsteigerungen inklusive. Nach der
Einführung von REITs in Frankreich steht die dortige private Immobilienwirtschaft vor einer transnationalen Monopolbildung. Durch den Kauf der französischen REITs-Gesellschaft Gecina durch den spanischen Immobilien-konzern Metrocavesa ist der größte euro-päische Immobilienkonzern mit einem geschätzten Börsenwert von 15 Mrd. Euro entstanden.
Die Erwartung, dass REITs auch in Deutsch-land eingeführt werden, spielt bereits eine wichtige Rolle beim hiesigen Wettlauf um den Aufkauf gr0ßer Wohnungsunternehmen durch Fondsgesellschaften. Kurz nach Übernahme der BfA-Tochter GAGFAH durch die ameri-kanische Fonds-Gesellschaft Fortress kündigte diese den geplanten Börsengang der GAGFAH an, was erst durch REITs richtig attraktiv wird. Fortress gehört wie E.on zu den lautstarken Befürwortern von REITs. Mit dem geplanten Verkauf der E.on-Tochter Viterra steht der größte Wohnimmobilien-Deal der deutschen Geschichte unmittelbar bevor, mit unsicheren Folgen für über 150.000 Mieterhaushalte, Beschäftigte und ganze Stadtteile im Ruhrgebiet.
Werden REITs ohne strikte wohnungspoli-tische Regulierungen zugelassen, wird dies keineswegs die letzte Großübernahme eines ehemals gemeinnützigen Wohnungskonzerns bleiben. In der Wirtschaftspresse wird der Wert der Immobilien, die deutsche Unter-nehmen in den nächsten Jahren abstoßen wollen auf 50 Mrd. Euro geschätzt. Das REITs-Potential der öffentlichen Hand wird gar auf über 100 Mrd. Euro taxiert. Darunter finden sich neben Fabrikanlagen und Bürohäusern auch Rathäuser, Schulen, Sportstätten und Hunderttausende Wohnungen, die bislang von landeseigenen oder kommunalen Unternehmen kontrolliert werden.
Als wirtschaftspolitische Motive einer Zulas-sung von REITs gelten neben der Attrak-tivitätssteigerung für globales Finanzkapital vor allem die Verbesserung der Eigenkapitalausstattung deutscher Unternehmen und Verkaufserlöse der öffentlichen Hand. Um die Abstoßung von Immobilien zu erleichtern, plant Eichel den Verkaufserlös aus Immobilienveräußerungen nur noch mit dem halben Steuersatz zu belegen. Das gilt in der Branche als Erfolgsbedingung für deutsche REITs, führt aber schon für sich allein zu einem massiven Druck auf kommunale und landeseigene Gesellschaften.
Außerdem wird spekuliert, dass die Besteu-erung der Einzel-Anleger von REITs zu Mehr-einnahmen von 2 Mrd. Euro führen, also eine Summe, die Eichel dringend zur Gegenfi-nanzierung der auf dem „Job-Gipfel“ vereinbarten Senkung der Unternehmens-steuern benötigt. Gegen diese Erwartung spricht allerdings, dass die meisten Anleger nicht dem deutschen Steuerrecht unterliegen werden, ein Einwand, den auch der stell-vertretende Sprecher der SPD-Faktion, Poß, bereits erhob. Für deutsche Kleinanleger sind die börsennotierten REITs im Vergleich zu anderen Immobilienanlagen zu riskant.
Treibender Faktor für die hohen Erwartungen der Finanzlobby sind neben dem Heißhunger internationalen Kapitals nach Anlagesphären vor allem Einschätzungen, dass sich in Deutschland hohe Mietsteigerungen und hohe Erlöse aus dem Einzelverkauf von Wohnungen und Häusern erzielen lassen. Denn sowohl die Mieten als auch vor allem die Wohneigentumsquoten in Deutschland gelten als vergleichsweise niedrig. Teile der Branche halten die Erwartungen für überzogen und verweisen auf Arbeitslosigkeit, Bevölkerungsschwund und Mieterschutz.
„Ohne klare wohnungspolitische Regeln droht REITs zum Knock-Out für die soziale Wohnungswirtschaft zu werden“, befürchtet Mieterforum Ruhr. Daneben müssten natürlich auch die Risiken einer Anheizung großflächiger Veräußerungen öffentlicher Infrastruktur kritisch beleuchtet werden. „Sale and Lease Back“ könnte sich als sehr kurzsichtiger Schritt einer Haushaltssanierung durch Vermögensverzehr erweisen, - mit zahlreichen Problemen, die auch öffentliche Hoheitsrechte und grundrechtliche Garantien - zum Beispiel im Bereich der öffentlichen Bildung, betreffen.


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