Wann hat ein Mieter oder ein Angestellter eines Vermieters Anspruch auf Schmerzensgeld?

Ausführlich hat sich der BGH in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage beschäftigt, wann weitere Personen, außer dem Mieter selbst, wegen eines Mangels der gemieteten Räume einen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld haben können.

In dem entschiedenen Fall waren Büroräume vermietet. In einem Büro war ein Fenster aus dem Rahmen gekippt und hatte die Angestellte des Mieters, die dort an ihrem Schreibtisch saß, schwer verletzt. Durch Gutachten war festgestellt worden, dass daran ein fehlerhaftes Scharnier des Fensters ursächlich war.

Zunächst hat der BGH festgestellt, dass hier ein Schadensersatzanspruch unabhängig vom Verschulden des Vermieters gegeben ist. Gesetzlich ist dieses immer dann der Fall, wenn der Vermieter Räumlichkeiten mit einem Mangel vermietet, der dann später den Schaden auslöst. Die mangelhafte Fensterkonstruktion lag hier schon bei Abschluss des Mietvertrags vor. Anders hätte es ausgesehen, wenn bei Anmietung das Fensterscharnier intakt gewesen wäre, erst später – durch Verschleiß – mangelhaft wurde.

Dieser Unterschied ist für Mieter sehr wichtig. Wäre das Scharnier erst später – durch Verschleiß – mangelhaft geworden, wäre eine Schadensersatzpflicht des Vermieters sehr fraglich gewesen, da diesem der konkrete Konstruktionsfehler u.U. weder bekannt gewesen war noch hätte erkannt werden können. Schadensersatzansprüche, wie auch Schmerzensgeld wären mangels Verschulden des Vermieters nicht entstanden.

Diese Grundsätze gelten z.B. ebenso dann, wenn eine Wohnung durch bauliche Ursachen bedingt schimmelt, dadurch an Möbeln Schäden entstehen. Waren die Baumängel bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorhanden, haftet der Vermieter, ob er davon wusste oder nicht. Anders dann, wenn die Feuchtigkeit z.B. von einem – zu spät erkannten – Wasserrohrbruch herrührt. Dann haftet der Vermieter nur, wenn er die Sanierung verzögert hätte und bei fristgerechter Sanierung die Schäden nicht entstanden wären.

Auch die Angestellte des Mieters hat einen eigenen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, obwohl sie selbst nicht im Mietvertrag stand. Der BGH betonte, dass nach den Umständen damit zu rechnen war, dass die Geschädigte in den Räumen regelmäßig arbeitete, sie somit in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen worden war.

Bei Wohnungen kann dieses ohne Weiteres auf Familienangehörige, Besuch oder auch Pflegekräfte übertragen werden.

Letztendlich stand der Geschädigten auch Schmerzensgeld zu. Dass ist immer dann der Fall, wenn der Schadensersatzanspruch auf der Verletzung des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung beruht.
BGH v. 21.07.2010 -XII ZR 189/08-

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