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4. Juli 2013 (Vonovia)

Dortmunds größter Vermieter geht am 03. Juli an die Börse – Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter?

Mit rund 17.650 Wohnungen ist die Deutsche Annington Dortmunds größter Vermieter. Für den 03. Juli 2013 plant das Unternehmen den Schritt aufs Börsenparkett. Aus börsenrechtlichen Gründen muss das mehrheitlich im Besitz des Finanzinvestors Terra Firma befindliche Unternehmen seine Strategie nun transparenter darstellen. Wir stellen diese einschließlich der Zahlen für den Dortmunder Bestand in dieser Pressemitteilung vor und bewerten die Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter.

Börsengang leitet Ausstieg des Finanzinvestors Terra Firma ein

Der Finanzinvestor Terra Firma leitet mit dem Börsengang den (für Finanzinvestoren typischen) Ausstieg („Exit“) aus seinem Investment in deutsche Wohnimmobilien ein. Mit einem geplanten Aktienbesitz von Dreiviertel der Anteile geben die bisherigen Gesellaschafter aber die strategische Kontrolle über das Großunternehmen zunächst nicht ab. „Für die Mieter bedeutet der Börsengang keineswegs ein Ende der Renditeorientierung. Im Gegenteil, Dividende und Börsenkurs werden die Geschäftspolitik bestimmen.“ Stellt Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V., fest.

Für den Börsengang musste die Deutsche Annington ihre Strategie für den Umgang mit dem Wohnungsbestand offenlegen. Auch für Dortmund gibt das Unternehmen im 528 Seiten starken Börsenprospekt (englisch) an, was mit den hiesigen Mietwohnungen passieren soll.

Verkäufe gehen weiter

Im Vergleich zu anderen Städten ist in Dortmund die Zahl der Siedlungen und Wohnanlagen, in denen die Annington keine Chancen auf Wertsteigerungen mehr sieht gering (Portfolio „Non-Core“). Diese Wohnungsbestände sollen als Blockverkäufe veräußert werden. Nur 77 Wohnungen stehen in Dortmund auf der Verkaufsliste, während in Essen und Duisburg jeweils rund 700 Wohnungen veräußert werden sollen. Vermutlich ist dies auf die geringe Leerstandsquote in Dortmund zurückzuführen.

Rund 1.820 Wohnungen sollen dagegen an Selbstnutzer oder kleine Kapitalanleger verkauft und damit privatisiert werden (Portfolio „Privatise“). Hierbei soll es sich nach Angaben der Deutschen Annington überwiegend um bereits zwischen 2000 und 2003 durch die Viterra AG umgewandelte, aber bisher nicht veräußerte Eigentumswohnungen handeln. Der Konzern verspricht sich Verkaufspreise, die um durchschnittlich 20% über dem Marktwert der Mietwohnungen liegen. 94,2 % dieser Wohnungen sollen zudem vermietet sein.

„Der Verkauf der Eigentumswohnungen ging zuletzt nur langsam voran. Wir fragen uns, wie das bisher eher zähe Privatisierungsgeschäft beschleunigt werden soll, um den Renditeerwartungen der Anleger gerecht zu werden.“  so die Einschätzung von Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. „Steigt der Verkaufsdruck, erhöht sich die Unsicherheit für Mieter. Wer in diesem Teilbestand anmietet, sollte sich zumindest der erhöhten Verkaufsrisiken bewusst sein. Von der Deutschen Annington erwarten wir bei weiteren Vermietungen eine klare Information für die Interessenten.“

Modernisierungen unter Finanzierungsvorbehalt

Rund 8800 Wohnungen in Dortmund sollen nach Angaben der Deutschen Annington modernisiert werden, wenn dem Unternehmen die Finanzierung hierfür gelingt. Das hierfür eingesetzte Kapital soll durchschnittlich 7% Rendite abwerfen. Knapp 5700 Wohnungen sollen insbesondere energetisch saniert; gut 3.100 Wohnungen sollen unter dem Schwerpunkt Seniorenwohnungen modernisiert werden.

„Um diese Zahlen mittelfristig umzusetzen, müsste die Deutsche Annington ihre bisherigen Modernisierungsleistungen erheblich ausweiten. Erfahrungen aus bisherigen Modernisierungsmaßnahmen zeigen, dass diese für viele Mieter mit erheblichen Mietpreissteigerungen verbunden sind und bei geringen Einkommen oder Grundsicherungsbeziehern auch Verdrängungen zur Folge haben. Auch an dem Bedarf ärmerer, älterer Menschen könnte diese Art der Aufwertungs-Investition vorbei gehen.“ sagte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V.

„Zudem führen wir im Auftrag unserer Mitglieder eine Reihe von Auseinandersetzungen mit der Deutschen Annington, bei wir die Höhe der auf die Mieter umgelegten Modernisierungskosten anzweifeln. In diesen Fällen werden Instandhaltungskosten, die der Vermieter zu tragen hat, als auf die Mieter umlagefähige Kosten deklariert, beispielsweise bei der Erneuerung von Balkonen.“ ergänzt Mietervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker.

Mieten erhöhen und Leerstände reduzieren

Für knapp 7.000 Wohnungen hat die Deutsche Annington keine Modernisierungsziele. Als Bewirtschaftsziele für diese Wohnungen gibt das Unternehmen an ‚Mieten erhöhen‘ und ‚Leerstände senken‘.

„Mit Ausnahme von gerade frisch modernisierten Wohnungen dürften in dieser Gruppe auch Wohnungen mit Instandhaltungsbedarfen enthalten sein. Wir befürchten, dass betroffene Mieter hier vertröstet werden.“ sagte Mietervereinssprecher Dr. Tobias Scholz.

„Mieter dieser Wohnungen können sich in jedem Fall auf regelmäßige Mieterhöhungsforderungen der Deutschen Annington einstellen. Die Erfahrungen zeigen, dass diese jedoch in vielen Fällen überhöht waren. So ordnet das Unternehmen Wohnungen anlässlich einer Mieterhöhung systematisch an der Oberkante der Mietspiegelpreisspanne ein. Diese Miete wird dann vom Mieter verlangt. Wenn ein Mieter dem nicht zustimmt, wird er verklagt. Bis auf wenige Ausnahmen haben nach unserer Kenntnis haben alle Mieter, die sich vor Gericht gewehrt haben, einen solchen Prozess auch gewonnen. Grund dafür ist die bereits seit über zehn Jahren existierende Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund.“  beschreibt die Rainer Stücker die Situation vieler Annington-Mieter in Dortmund.

Forderungen an die Deutsche Annington

Für die Zukunft fordert der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V., dass die Deutsche Annington die Forderungen des bundesweiten „Aktionsbündnisses der Mieter und Nachbarn der Deutschen Annigton“ umsetzt. Hierzu gehören beispielsweise: 

  • eine ordnungsgemäße Instandhaltung der Wohnungen,
  • eine schnelle und vollständige Mängelbeseitigung,
  • eine korrekte Anwendung des Dortmunder Mietspiegels und die Respektierung der Rechtsprechung beim Amts- und Landgericht Dortmund,
  • sozialverträgliche Modernisierungen und
  • korrekte Betriebskostenabrechnungen und keine Verlagerung von Unternehmenskosten auf die „Zweite Miete“ (u.a. Hausmeister; Baumschutzkontrolle).
  • Ebenso die Offenlegung der Verkaufsbestände und klare Hinweise auf die Verkaufsabsichten bei Neuvermietungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen.

>>> Rechtsberatung für Mieterinnen und Mieter
 

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