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30. September 2005 (Vonovia)

Deutsche Annington schluckt Viterra

Elefant im Porzellanladen - Nach Kauf der Viterra AG durch die britische Fondgesellschaft TerraFirma sind alle gespannt, wie sich die Briten, bzw. ihr deutscher Ableger, die „Deutsche Annington“, gegenüber den Mietern benimmt. Drohen Mieterhöhungen und massenhafte Privatisierungen? Oder wird sich die Deutsche Annington bemühen, den „Heuschrecken“-Verdacht zu zerstreuen?

„Ich bin ein Dortmunder Junge“, sagt Dr. Riebel, Chef der Deutschen Annington. Der einstige Manager bei der Bergbau-Wohnungsgesellschaft THS ließ sich von TerraFirma abwerben, als der Fonds einen Großteil der Bahnwohnungen übernahm. „Ich habe lange überlegt, ob ich das machen soll“, sagt Riebel, der betont, auch weiterhin Prinzipien zu haben. „Ich weiß, was eine Wohnung im Ruhrgebiet ist und wie es den Mietern geht“, versucht er alle Befürchtungen schon im Ansatz zu zerstreuen.
Seit der offiziellen Genehmigung des spektakulären Viterra-Geschäftes ist Riebel der Herr über 250.000 Wohnungen in Deutschland. Die Deutsche Annington ist das größte Wohnungsunternehmen und will noch weiter wachsen. „Wir sind keine Heuschrecke, wir sind vielleicht ein Elefant“, bemüht sich Riebel um Sympathiewerte. Ja. Ein Elefant, der sich im Porzellanladen des angeschlagenen Ruhrgebiets bewegt.
Keinen Hehl macht Riebel daraus, dass der Verkauf von Mietwohnungen zum Kerngeschäft gehört. Aber: Das sei nur ein Teil der Strategie, den auf bis zu 7 Mrd. Euro geschätzten Kaufpreis plus stolzer zweistelliger Rendite zu erwirtschaften. „Der Mietwohnungsbestand spielt eine ebenso wichtige Rolle. Wir müssen den Leerstand abbauen“, sagt Riebel. „Verkauf ist das Spielbein, aber der Bestand ist das Standbein“.
Im Moment jedenfalls, so viel ist klar, stellt sich Annington auf eine längere deutsche Karriere ein. Das soll auch eine großangelegte Unternehmensreform unterstreichen, die natürlich in erster Linie der Kosten- und Personaleinsparung dient. 500 Arbeitsplätze, so bestätigt die Gewerkschaft Ver.di, stehen auf dem Spiel. Einen Sozialplan gibt es noch nicht. „Die werden sehr schnell die Maske fallen lassen“, befürchtet der Bochumer Ver.di-Sekretär Vatteroth. „Zunächst haben sie alle Hände voll zu tun, die Strukturen zu verändern.“ Das bringt zunächst einmal mehr Einsparungen als durch schnelle Verkäufe Gewinne erzielt werden können.
Anfang nächsten Jahres wird die Viterra zunächst einmal in der Deutschen Annington aufgehen. Annington, nicht Viterra, ist dann der direkte Vermieter von über 80.000 Haushalten im Ruhrgebiet.
An den Mietverträgen ändert sich dadurch natürlich nichts. Aber wie wird Annington die Privatisierungen fortführen? Detailreich und nicht ohne Stolz berichtet Riebel, wie es bei den Bahnwohnungen in enger Kooperation mit der Gewerkschaft BahnTrans gelungen sei, alle sozialen Härten zu vermeiden und nur an Mieter zu verkaufen, die das tatsächlich wollten. Aber im Falle der Bahnwohnungen war Annington durch knallharte Verträge mit Mitbestimmungsauflagen und maximalen Privatisierungs-Quoten zu solch einem Verhalten gezwungen. Zwar möchte Annington von dem daraus resultierenden Image weiter profitieren und deshalb den bisherigen Viterra-Kurs stellenweise korrigieren. An eine freiwillige Übertragung der Bahnwohnungs-Standards auf die Viterra-Wohnungen ist aber nicht zu denken. „Wir haben ja schon die Selbstverpflichtung der Viterra zum Mieterschutz übernommen“, betont Riebel. Dann ist er aber doch zu weiteren Versprechungen bereit, - soweit sie sich rechnen.
Annington verspricht, Schluss zu machen mit dem Verkauf ganzer Blöcke an Weiterverwerter und Spekulanten. Auch der Verkauf von Mehrfamilienhäusern soll der Vergangenheit angehören. Bei etwa 750 Euro, die sie pro Quadratmeter an E.on gezahlt haben, würde dies auch kaum zu Gewinnen führen.
Das heißt: Die Annington will nur einzelne Wohnungen an den Endnutzer verkaufen. Dazu setzt sie verschiedene Vertriebsgesellschaften ein, die bisherigen der Viterra und externe Firmen. Verkauft wird in erster Linie an die Mieter selber, die ja auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Verkauf an Dritte will Riebel allerdings keinesfalls ausschließen. auch zu Verkäufen an Mietergenossenschaften ist Annington bereit, freilich ohne irgendwelche Abschläge vom normalen Verkaufspreis.
Wie weit diese Standards auf den sogenannten Mira-Bestand übertragen werden können, ist unklar. Über die Leasinggesellschaft Mira hatte die Viterra Ende 2004 ein großes Wohnungspaket abgestoßen, ist aber weiter für den Verkauf und die Verwaltung zuständig. „Da binden uns Verträge“, sagt Riebel, der die Mira-Verträge offenkundig als Belastung sieht, ebenso wie das schlechte Image einiger ihrer Weiterverwerter, die er aus seiner THS-Zeit zum Teil persönlich kennt.

Mehr Mieterschutz?

Beim Mieterschutz lässt Riebel immerhin Gesprächsbereitschaft erkennen. „Wenn Annington Mieter nicht verdrängen, sondern möglichst für einen Verbleib gewinnen will, dann müssen Eigenbedarfskündigungen von vornherein mietvertraglich ausgeschlossen werden“, forderten Vertreter des Mieterforums Ruhr bei einem Gespräch. „Die Beantragung von Schutzrechten bei Verkäufen ist nicht praktikabel und wird immer wieder unterlaufen.“
Die Deutsche Annington prüft nun, ob der Forderung entgegen gekommen wird und wenigstens älteren Mietern ein unkündbares Wohnrecht eingeräumt wird.
Riebel rechnet damit, dass im Ruhrgebiet erhebliche Investitionen erforderlich sind, um die Wohnungen vermiet- und verkaufbar zu halten. Die Investitionen sollen sich auf Instandsetzungen und Verbesserungen in den Wohnungen konzentrieren.
„Wir sind nicht der verlängerte Arm von Baudezernenten“, erteilt Riebel Erwartung, Annington werde auch mal architektonische Glanzlichter setzen, eine Abfuhr. Auch aufwendige „Gartenarchitekturen“ sollen der Vergangenheit angehören. Alles soll auf die unmittelbare Vermarktbarkeit der Wohnungen konzentriert werden. „Innovativ“ will Annington beim altengerechten Umbau werden. Durch die Bereitstellung seniorengerecht umgebauter Wohnungen im Stadtteil sollen ältere Mieter an die Annington gebunden werden. Gleichzeitig soll ihnen der Umzug aus für Verkäufe vorgesehen Gebäuden schmackhaft gemacht werden.
Überhaupt keine Lust hat Riebel auf die Fortsetzung der ewigen Auseinandersetzungen um das sogenannte Viterra-Contracting. Er geht wie Mieterforum Ruhr davon aus, dass die Viterra die nächsten Klage verliert und richtet sich auf eine Rückabwicklung dieses Heizkosten-Tricks ein.
Fazit: Der Elefant ist vorsichtig, noch. Auch auf die Mieter kommt es an, das Porzellan zu schützen.


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